房市危机一触即发 为啥加拿大比美国更悬？

抵押贷款利率的飙升正在给包括加拿大和美国在内的住房市场带来更快速的降温，使得潜在买家面临着创纪录的可负担性冲击。

然而，对比美国和加拿大，加息带来的高利率问题对房地产市场的影响却是不同的。

彭博社的文章指出，加息对美国房地产销售实际价格和整体经济活动的影响将是有限的。截止到目前，美国很少有由于加息而被迫卖房的人，而且由于有相当多的美国房主所选择的是 30 年固定抵押贷款，因此，美国大多数家庭并没有直接感受到更高利率的影响。

但在加拿大，这种影响可能会大大恶化。

在一份新的说明中，麦格理资本市场（Macquarie Capital Markets）加拿大分公司的 David Doyle 和 Neil Shankar 认为，加拿大将面临更严重的经济衰退，其经济更容易受到房地产行业疲软的影响。

首先，根据他们的研究，加拿大与美国不同，疫情大流行以来，购房者、以及贷款续约者所选择浮动利率抵押贷款的数量大大增加。

这种情形就像英国一样，预计此次重置将对家庭资产的负债表带来巨大打击。

此外，与美国相比，加拿大经济更直接地受到房地产和金融的影响：

从住宅投资在 GDP 中所占比例可以看出，在加拿大住房在 GDP 中的比重要远高于美国；此外建筑行业所带来的就业等因素都比美国所占比重要多得多。

这就使得房地产市场的变化，对于加拿大整体经济的变化影响巨大。

根据他们的预测，2023 年加拿大的实际 GDP 水平将收缩 3%，与此同时失业率还将上升 5%。

同时，由于加拿大人在疫情期间大批选择浮动利率，雅虎财经的分析文章指出，长期的高利率水平将使得“触发利率”（Trigger rate）风险更大。

专家警告说，如果在顽固的通胀情况下利率保持较高水平的时间更长，越来越多的房主将面临触发利率的风险，这将大幅提高他们的每月抵押贷款还款额，有些人甚至会达到毁灭性的水平。

Mortgage Logic 的抵押贷款专家 Rob McLister 表示，应该控制触发利率支付重置带来的抵押贷款违约风险，除非通胀变得更加不受控制。

尽管并不是所有人都会遇到触发利率的问题，但他认为，这个潜在的危险性巨大、并不是被夸大，因为没有人不知道接下来会发生什么。

浮动利率抵押贷款通常具有固定每月付款，随着利率上升，越来越少的付款用于本金。随着利率飙升，一些房主可能会看到他们的付款达到触发利率，这是所欠利息部分高于付款本身的点。

一旦发生这种情况，贷方可以为房主提供多种选择，包括：提高每月的总还款额，使其至少涵盖全部利息部分，延长贷款时间；或要求一次性支付以减少本金贷款金额。

尽管加拿大最大的一些银行表示，他们的大多数抵押贷款客户可以承受每月还款额的增加，但 Rob McLister 表示，一些房主可能会发现自己陷入财务困境。

他说，如果加拿大央行将基准利率再上调一个百分点，破坏性将更大、影响家庭的财务情况。他补充说，额外加息两个百分点将是“灾难性的”，并导致更严重的衰退。

Rob McLister 认为，最大的风险是市场是否低估了通胀，加拿大央行需要将其关键利率大幅提高至 4.25% 以上。目前，隔夜掉期数据显示，市场预计到今年年底隔夜利率将达到 4%，高于 3 月份的 0.25%。

如果加息超过 400 个基点，相当一部分可变利率抵押贷款人的月现金流将会变负数。这将带来更大的危机。

一个渐进的问题

金融公司 Keefe Bruyette & Woods 的分析师 Mike Rizvanovic 表示，风险完全取决于利率的走向。

如果有人认为未来几年利率将保持在这些水平上，那么在 2023、2024、2025 年，利率会更高，这将是一个更大的风险。

加拿大皇家银行 RBC 在其 8 月第三季度财报电话会议上表示，预计其约 80,000 笔抵押贷款将在“接下来的几次加息”中达到触发利率。

RBC 个人和商业银行业务部门负责人 Neil McLaughlin 当时表示，预计这些房奴的贷款月还款额平均涨幅约为 200 元。

在多伦多道明银行 TD 今年 8 月举行的电话会议上，该银行表示，任何偏离抵押贷款摊销时间表的浮动利率借款人都必须在续签时调整其付款，以便恢复到原来的摊销日期。

Rizvanovic 指出，人们常常认为，银行会因为拖欠贷款而急着将房主赶走、拍卖房屋。但事实上，大多数银行都会与贷款者探讨出不同的途径来解决问题，但能否按时还款是银行是否会与借款人合作的主要因素。

这时，银行重点参考的是——承担债务的能力。如果银行评估监控的结果认为贷款者的承担债务能力不足以还款，那么这种情况下，贷款者可能将被逼卖房。

蒙特利尔银行 BMO 此前表示，截至 2021 年 12 月，60% 的新抵押贷款都选择了浮动利率，这证明了随着购房者希望利用超低利率，它们在当时多么受欢迎。

即使没有选择浮动利率，而伴随着加息所带来的冲击，那些选择固定利率的人将面临贷款续约。很多人将会在 2024 年和 2025 年才感受到问题的严重性。因为疫情期间相当一批签约的购房者将需要面临续抵押贷款时的每月付款变动。