万亿招行闪崩 8%！“联名停贷”开始发酵

受 " 业主联名停贷 " 消息冲击，银行板块连续两日大跌。

其中个，港股招商银行跌幅最大，该股继昨日暴跌 6.91% 后，今日开盘闪崩至跌 8%，其后跌幅有所收窄，最新跌 4.46%，报 41.80 港元，最新市值 1.05 万亿港元。

招行 A 股亦大跌 3.80%。其他银行股也同样大跌，平安银行、兴业银行、邮储银行均跌超过 3%。

银行股连续大跌与近期 " 联名停贷 " 事件不无关系。

停贷直接影响银行资产质量和业绩。不过，在多位分析人士看来，按揭贷款一直是银行优质资产，且从统计来看，停贷楼盘的总贷款量占银行全部按揭贷款的比重相对较少，不会造成较大的影响。

而对于停贷进一步造成与之相关的房地产企业影响方面，一家券商银行业分析师表示，信用风险较高的地产开发商在房住不炒的环境下，早已面临信贷资源枯竭的问题，断贷问题为其造成的额外负面影响有限。

"2% 的较高水平也不算很大 "

有统计显示，截至目前，全国已有接近 100 个楼盘出现 " 业主联名停贷 " 现象，涉及地区包括湖北、河南、山东、江西、江苏、湖南、陕西、江苏等省份，且数量还在不断增加中。

不过，需要注意的是这些 " 联名停贷 " 楼盘并非最新发生，而是过往问题的集中暴露。

据某券商测算，停工面积占行业整体比例为 5% 左右，目前违约房企停工面积平均占比 20% 左右（调研口径数据），违约房企占行业总产能的比例约 25%，则目前估算行业停工面积约为行业施工面积 97 亿平米的 5% 左右（较高估口径），总量约为 5 亿平米，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断增加。

" 停工 5 亿平米，按照 1w/ 平米资产价格测算，对应资产价值 5 万亿，若都是已售项目，居民购房平均首付比例为 60%，则对应 2 万亿按揭贷款。若 5 亿平米都是在开发项目，评估余额约为 1.8 万亿左右。按揭贷款与开发贷款无法同时存在，因此影响在 2 万亿左右。" 上述券商表示。

不过，也有券商测算停贷资产仅 6000 亿元。计算过程为，出险企业停工率按 25% 计算，则对应潜在停工项目对应销售金额约为 1.5 万亿元，央行数据显示新房按揭贷款额占新房销售额占比稳定在 40% 左右，因此对应按揭潜在断供规模约 6000 亿。

一家外资机构测算的数据更少，仅 5600 亿元。据其统计，2021 年房地产开发商纯一手房的按揭贷款约 3.2 万亿，2020 年约 3 万亿，把两年加总乘以 9%（停工套数占销售套数的 9%），可得出当前存量地产项目在银行的按揭敞口是 5610 亿。

央行数据显示，截至 3 月末，全国个人住房贷款余额 38.84 万亿元，同比增长 8.9%，增速比上年末低 2.3 个百分点。以 6000 亿元测算，比例约为 1.54%。

" 即便因烂尾断供的按揭资产最终达到 2% 这个较高水平，绝对数字其实也不算很大。由于抵押品本身还可以采取续建或转售等处置手段，这个问题对银行资产负债表健康程度的直接影响不会特别大，但不同银行、不同分行之间一定存在结构性分化。" 在一位银行人士看来。

" 额外负面影响有限 "

期房交易中，一般情况下开发商需要对相关按揭贷款提供连带担保，担保时限至交房为止。如果业主断贷，则开发商也属于违约。

由此，市场更担忧 " 联名停贷 " 给相关房企流动性所产生的影响，进而进一步影响这些房地产在银行的信贷资产质量。

" 由于按揭贷款的还款，也会影响地产开发商的现金流。市场上担心如果业主断贷持续蔓延，将导致地产开发商的资金更加紧张，进而烂尾现象和断贷现象将愈发严重的恶性循环。但我们认为信用风险较高的地产开发商在房住不炒的环境下，早已面临信贷资源枯竭的问题，断贷问题为其造成的额外负面影响有限。" 上述券商银行业分析师认为。

事实上，自去年 10 月以来，金融监管部门不断出手稳定房地产市场信心。去年底，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务；今年 4 月，监管部门召集 5 家全国性 AMC 公司和 18 家银行召开会议，鼓励银行、AMC 进场参与纾困房企。

" 尽管并购金融政策暖风频出，市场也存在较多项目收并购机会，但短期在资金面尚未回暖的状态下，房企整体收并购推进程度不达预期。公开信息显示，截至 5 月初，百亿元以上的并购案例罕见，只有极少数大规模收购资产包案例，不少企业收并购态度谨慎。" 克而瑞研究中心报告称。

上述券商人士认为，稳定资产价格和提供宽松的融资信用环境，是解决问题的前提，强信用的央、国企是维持后续市场稳定和逐步解决行业问题的中坚力量。