30亿人也住不满 中国的房价到底跌不跌？

中国国内的商品房已经发展了20余年的时间，有人说现在正是房地产的攀升期，也有人说如今的房地产要面临逐步退出历史舞台的命运。

房地产泡沫存在的问题很大，而且没有一个清晰明了的分界线，不过对比国际房价来说，国内的房价确实是高的令人“发慌”。国际房价收入比标准线是在4-6倍，发展中国家标准线为6-9倍，很不幸的是，在2020年的数据中统计发现100城和50城，房价收入比分别为9.2 、13.3，都高出了国际标准线的水平，当然有部分城市的房价收入比确实是高的，今年深圳房价收入比去到了48.1、香港48、北京46.8、上海45.8、广州29.3，这些数据在全球房价收入比都是排在前端的位置。

银保监会主席郭树清说过，房地产是金融体系最大的“ 灰犀牛”，全世界10次金融危机9次是因为房地产所引起的，90年代末日本的房地产泡沫危机、美国的次贷危机、国内的海南、香港都曾发生过系统性金融危机的问题。

1、房价的涨幅让老百姓都惊呆了

1998年商品房正式面向市场，这种模式的出现，彻底地打破了之前福利分房的制度，整个市场上的房产交易变成了自由买卖，房价也呈现出了一路高攀。2000年全国平均房价不足2000元每平米，如今平均房价都已经突破万元每平米，增长幅度达到了500%，真的很多人在房地产上赚的盆满钵满，甚至有部分人群通过房地产实现了财富自由。

国内高昂的房价，让不少购房者都感到绝望了。根据贝壳研究院9月份的数据显示，65城平均房价为17,388元每平米，二手房在线挂盘价格为17,020元每平米，4个城市平均房价6.5万元每平米，看到这个数据大家觉得怎么样？似乎房价并不是很贵，但我们要清楚地明白，17,000元每平米，只能在二线城市郊外的地方买到房产而已，想要在中心区域买房，这个价格几乎要乘以1.5倍甚至是两倍以上，才能够买到较为满意的房产。

2015年前买房的每个人都笑得合不拢嘴，2015年后买房的面临着就是房价迅速的攀升，2016年房价甚至出现了全国“普涨”，面对市场的变化，更多的年轻人只是干瞪眼，却又没有别的办法。

2014年与2016年，两年购房时间的差距整整相差了一倍的价值。一位朋友2014年在东莞购买了一套房子，当时房价8000元每平米，而且可挑选的范围非常的多，首付还可以做到1.5成，可短短两年时间，房价从8000元涨到了1.7万元每平米，公司的同事在买房过程中说到，两年前买房和两年后买房存在的压力可谓是相差巨大，首付压力很大，供房压力更大。反正越往后房价就越高，购房人群的压力也就越大了，这个区域的房价听说已经3万元每平米，对于很多普通家庭来说，即便是掏空6个钱包都未必能上车购买房子。更多的年轻人则更愿意选择租房子居住的，没有别的原因，因为租房的成本较低，不会对自身生活形成太大的压力。

2、供需关系

根据西南财经大学的调研报告中显示，2017年中国平均空置率为22.3%，空置套数早早就已经超过了6,000万套，而且在2018年至2020年平均每年销售房产面积为17亿平方米。假设100平米一套空置率还是22.3%，空置房源也达到了1,173万套，两者数据迭加起来，共计空置房源7173万套。另据一份《中国住房质量报告：2021》的统计，城镇商品房存量为3.63亿套，假设空置率为22.3%，空置房产8,100万套，另外包括回迁房、安置房、小产权房、公寓等各类房源迭加在一起，空置套数也超过千万套。

3.63亿套商品房，假设一套房产容纳三个人，得容纳人口10.89亿人，另外小产权房、公寓、安置房、回迁房、自建房、企业住宿房等各类房源迭加在一起居住，人口早早就已经超过了30亿人，为何房价还在持续上涨呢？

2020年第7次人口普查出来的数据显示，城镇化率为63.8%，距离发达国家的75%还是有一段距离的，根据相关的机构预测中国的城市化率会在2030年达到70%的水平，折算下来平均就有超过千万人口进到城市里面生活，千万人口有绝大部分都流向重点发展城市，比如长三角、珠三角、京津冀以及各省会城市，这些地方的房源还是比较紧缺的，而人口流出的地方，却成为了“空城”。从2021年整个楼市调控的方向，就可以看出一二线城市在新房价格上更多都出现了“限涨令”，三四线城市在新房的价格政策是“限跌令”，说明了城市与城市的发展不同，最终形成的房价也会出现分化。

在整个市场的供给端去看，完全是够的。2021年，100城商品房调研数据显示，新建商品房库存量为5.8亿平方米，广义库存量达到了37.7亿平方米，意味着未来两年市面上有几千万套房子。如此之大的供应量，怎么可能不够呢？最主要的是解决大城市的住房问题，小城市再多房产，未来也只是“空置”状态。

国内的房地产存在泡沫吗？如果在大城市里看，这个泡沫似乎是可以被经济以及人口所支撑住的，但是从小城市去看似乎又支撑不住了。

中国央行原副行长吴晓灵给出了“警示”：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备。

要面对现实，这个泡沫不仅是指金融泡沫，还包含了房地产泡沫。