零客源! 想省佣金自己卖房 遭买房经纪联合封杀

加拿大广播公司Marketplace的一项调查发现，一些房地产经纪人有违反行为，刻意引导买家远离那些佣金低的出售房屋。

Marketplace以购房者和卖房者的身份，测试了房地产经纪人是否从事这种反竞争行为。发现一些经纪人欺骗他们应该代表的买家，以提高自己的佣金。

（图源：nowtoronto.com）

专家和业内人士说，Marketplace所发现的情况表明，这个行业已经沦为房地产经纪人的利益勾结，而房屋卖家和买家都将为此买单。

地产经纪Michael Walsh说："这是一个巨大的惯性，而且将维持下去，因为这对房地产经纪人是百分之百有利的。"他是少数几个就这个问题发言的人之一。

加拿大房地产协会（CREA）和安大略省房地产委员会（RECO）不愿意向Marketplace谈及调查情况。然而，在得知调查结果后不久，RECO向其管辖范围内的93,000多名房地产经纪人、中介和经纪公司发出了一份警告通知，指出这种行为违反道德准则。

该通知说："除了是非法的，这种行为还破坏了对消费者的保护、消费者的信心和整个房地产行业的声誉。"

在全国范围内，国家房地产经纪人道德准则以及各省房地产法律规定，经纪人必须诚实行事，并促进他们所代表的个人的利益。一些省的法律，包括阿尔伯塔省和安大略省的法律，特别涉及到关于引导的问题。

安大略省的《房地产和商业经纪法》（REBBA）规定，"当买方与房地产经纪人签订代理协议时，经纪人······应推荐符合买方要求的房产，而不应该考虑经纪公司的佣金报酬数额（如果有的话）"。

"这是不公平的，我认为更多的人必须知道这一点。"

Joanne Petit和丈夫Frank在今年春天决定卖房子时，他们决定不找房地产经纪人。

夫妇住在安大略省旺市，那里的经纪人通常向卖房者收取房屋售价的5%作为佣金。在Joanne的个案中，佣金会达到73,000多元，另外再加上13%的HST。

在房地产销售中，卖方支付给代理的佣金，将与代表买方的代理分享。通常情况下，佣金是一分为二的。

在行业内，它被称为合作经纪佣金，当房产在Multiple Listing Service（MLS）发布广告时，行业规则必须包括与买家经纪人的合作经纪佣金金额。

为了节省其中的一些费用，Joanne决定跳过房产经纪人，而是向一家折扣经纪公司支付200元的费用，该公司将她的房子挂在MLS上，但其余的工作就由Joanne自己负责。

Joanne说："我知道一定有像我这样的人在MLS上寻找房源······而且(他们会)对经纪人说，'我想看看这个房子'。"

Joanne仍然准备向代表买方的房地产经纪人支付1%的佣金，总额接近15,000元。在上市六周后，乔安没有收到任何买家中介电话。

"他们（房产代理）打了很多电话，想让我们和他们签约，想让我们和他们一起挂牌，他们想成为销售代理。"Joanne说，她最终问其中一个代理为什么没有买家感兴趣。用这位经纪人的话说，她的房子已经被 "拉黑 "了。

Joanne告诉Marketplace："经纪人想和经纪人合作，而经纪人想得到他们2.5%的佣金，"

Marketplace制片人用隐藏的摄像机冒充购房者

为了测试Joanne的房子是否真的受到了房地产经纪的“封杀”，Marketplace的制作人冒充购房者，希望购买一套像Joanne家那样的房子，而且是在同一个社区。

该团队在网上搜索房地产经纪人时，联系了三个首先显示出来的。

每位经纪人都被要求预约看Joanne的房产，以及另外两套在MLS上列出的房源。

Marketplace的测试发现，三家中介中的两家，都将买家从Joanne的房子上引开。

其中一名中介向买家直言不讳地说明了低佣金，并主动提出帮助潜在买家购买该房屋，而另外两名中介则没有告诉买家佣金的情况，并劝阻或阻挠他们看房。

其中一名经纪人告诉买家，房子的价格高出周边20万元，并说业主不会在价格上让步。另一位经纪人则说，她无法预约看房，并暗示该房产可能有租户，这会让许多想自己搬进去的购房者感到失望。

Joanne说，她从未接到过那个说她无法预约看房的经纪人的电话。

她说另一家中介确实打过电话，但没有问他们是否愿意谈判。Joanne说该中介也没有询问房屋的价格，而这一价格与同一地区的其他销售价格是一致的。

"一开始，她就想知道自己是否能得到2.5%的（佣金），当我们告诉她只有1%的佣金时，她说：'好的，谢谢你，我不感兴趣，我的客户就留给我自己吧'。"

这三名经纪人的身份被隐去，因为Marketplace确定，这个问题是全行业的，而不是某些特定的经纪人。

在第二次测试中，Marketplace给加拿大五个区域的50名房地产经纪人打了电话。一半是以寻求房屋出售的房主身份打电话，一半是以买家身份打电话。当制作人问25名经纪人，他们作为卖家是否可以降低支付给买方经纪人的佣金时，88%的人警告说不要这样做。

Halifax的一位经纪人说："虽然他们不应该这样做，但一些经纪人可能非常清楚他们所得到的报酬，他们很有可能把买家推向另一个房子。"

这完全是不道德的。

RECO说，佣金是可以协商的，"卖家决定他们希望提供多少钱来支付给买家的经纪公司。"但当所有50名经纪人被问及他们收取的佣金时，几乎所有的人都引用了相同的金额。四分之一的经纪人把他们的费用称为标准，大多数人说他们不会讨价还价。

Michael Walsh经营着一家专门为买家服务的中介公司，他对Marketplace的测试结果并不感到惊讶，他说，目前的房地产销售框架使引导行为成为可能。

"这就是模式中固有的问题的一部分，即买房代理人由卖房代理人提供补偿。如果不是这样，那就免谈。"

从历史上看，所有房地产经纪人只为卖房者工作，只对卖房者负有信任责任。直到20世纪90年代，在一些经纪人的倡导下，安大略省才出现了买方代理人。然而佣金结构，即卖家激励经纪人带来买家，仍然存在。

Walsh和研究该行业的研究人员一致认为，真正解决这一问题的唯一途径是改变房地产经纪人的支付方式，这样，买房经纪人的佣金就不会由卖房者通过卖房经纪人支付。

最终，Joanne夫妇仍然坚定不移地决定在没有上市经纪人的情况下出售。

"合适的人将会在合适的时间出现。"Joanne不屑地说。

而最后耐心确实得到了回报。在上市三个月后，他们的房子以接近全价的价格卖给了一个私人买家，没有中介参与。