加拿大房市火爆引发泡沫之忧

当美国房市还在挣扎着摆脱衰退泥潭时，全球更多的房地产市场却已经完成了浴火重生，甚至吹响了向新一轮“泡沫”迈进的集结号角。其中，离美国最近的例子就是加拿大——区区一道国界线，隔开的却是两个温度迥异的房地产市场。对于后者而言，当“红火”变成“过热”，新的担忧也就出现了。

根据加拿大官方的最新数据，过去一年间，加拿大平均房价较其2009年1月低点已经上扬了23%，房屋销售量同期增长了70%。其中，衡量加国6 大城市的房价指数目前已连续第7个月走高，全国房价更在去年11月份就回到衰退前顶点。统计显示，2009年加拿大平均房价创下历史新高，房屋建设亦突飞猛进，去年12月全国新屋开工量跃升至2008年10月以来最高水平。

对此，加拿大财长詹姆斯·弗莱厄蒂称财政部正在密切关注房价，并表示必要时会采取措施冷却房市。这些措施可能包括收紧购房人获得政府担保贷款的条款，缩短最长贷款期限(目前是35年)以及上调最低首付比例(目前是5%)等。相比之下，加拿大央行似乎不愿采取任何可能损伤经济的措施。该行上月发布报告称眼下快速上扬的房地产市场值得“警惕”，但尚未到达拉响“警报”的地步。此后，该行又有一位官员表示：“如果现在通过加息来冷却房市，事实上等于是给刚刚走出衰退的整个加拿大经济泼上一盆冷水。”

火爆房市源于双重刺激受雷曼兄弟倒闭和全球信贷市场冻结影响，加拿大房市自2008年9月起遭遇重创。数据显示，2008年12月多伦多平均房价较之6个月以前下降了9%，销量则折损过半。但与美国不同的是，加拿大的房市低迷并没有持续多长时间，对于政策刺激的反应也相当积极。自2008年10月起，加拿大央行连续降息至0.25%并保持至今，而作为抵押贷款利率参照基准的商业银行主导利率则在2009年4月降至2.25%。目前，依照这一利率调整后的绝大多数加拿大抵押贷款利率已降至2%或更低。此外，政府还提出各种金融激励和税收减免方案，在提振经济的同时为房市回升创造了条件。

银行方面，因加拿大从未出现类似于美国的止赎风潮，银行账面相当强劲，因此在全球信贷紧缩于2008年底开始缓解之后，加拿大各主要放贷机构纷纷采取激进的市场拓展策略。据称，加拿大多伦多道明银行的抵押贷款销售团队扩张了10%，而加拿大皇家银行的抵押贷款电话销售任务量亦增加了一倍。

在政府与银行的双重刺激下，2009年2月加拿大房屋销售重拾升势，到年中二手房交易市场又出现了2007年房市鼎盛时的价格竞标战。《华尔街日报》援引一位多伦多房地产经纪商称，“几乎每一个人都希望能在经济低迷时买房”，她手中的一套房源最多时曾经同时有15个竞价者，这在成熟的房地产市场并不多见。然而伴随着房价上扬，经济低迷时的房价洼地优势已不存在。据介绍，几年前多伦多中心区的公寓每月抵押贷款还款额远远低于租金收入，投资者可以因此获利。但是现在，大多数投资者只能勉强达到收支平衡。

是否存在泡沫引发争议面对眼前异常火热的房地产市场，越来越多的人开始感到担忧。刚刚著书预测房价和其他资产价格下跌的加拿大前内阁成员加思·特纳日前表示，眼下加拿大房市正在上演一场将以悲剧收尾的“狂欢”。

担忧者的理由是，目前加拿大房价上扬的速度超过了其他经济指标的复苏速度。数据显示，2009年加拿大物价上涨超过20%，而个人收入却下降了近 1%，总就业也较一年前低1.4%。而加拿大央行去年12月份的一份报告则显示，2009年第二季度加拿大家庭债务(主要是抵押贷款)是其可支配收入的 1.42倍，为历史最高水平。

另外一个潜在危险就是，加拿大各银行通常每几年就会调整可调节利率抵押贷款的利率，因此那些现在以低利率获得贷款的购房者未来可能要面临利息支出上升的风险。道明银行预计，许多加拿大抵押贷款盯住的主导利率在2011年底可能会翻番。加拿大央行警告，如果利率如期上调，那么到2012年中期，约有 9%的加拿大家庭可能会因为住房抵押贷款而面临财务困难。偿付能力不足以应付利率上扬，这正是美国刚刚经历过的。曾亲眼目睹美国房市泡沫累积与破灭的前美林经济学家戴维·罗森伯格表示，眼下他又在加拿大看到了类似的场景。

不过，也并不是所有人都这样悲观。所谓的“泡沫”怀疑论者认为，还没有看到诸如投机购买、放松贷款门槛或者地价上涨等泡沫先兆。道明银行的经济学家认为目前加拿大的房价相较于国民收入与利率走势存在近12%的虚高，但尚不足以形成泡沫。只要未来房价因房屋供应增加和抵押贷款利率上升等因素增速放缓，就无需过于担忧。

另外，有乐观派分析人士指出，由于坚持实施保守放贷策略，加拿大过去没有、未来也不会出现类似美国由“次级抵押贷款”引发的房地产泡沫。对比两国数据，衡量美国20座城市房价的S&PCase-Shiller指数在2000年1月至2006年底之间增加了一倍，之后在经济下滑时大跌 33%。而在加拿大，从2000年到2008年中期，衡量6城市房价的指数增长了90%，但在经济下滑期仅下跌了9%。道明银行国内银行部主管郝基表示，一旦形势恶化，加拿大各放贷机构会及时考虑上调对贷款人资质的要求等措施，从而避免类似美国次贷危机的发生。