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加拿大的房价会跌多少?

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发表于 2012-8-29 21:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
文/陈思进(《重庆时报》,2012年8月29日)

一路涨了12年,涨到了美国平均房价的两倍、涨到了被权威专家列入了全球四大泡沫之一的加拿大房价,终于开始下跌了。这几年,加拿大“唱多派”和“唱空派”关于加拿大房价是跌还是不跌的争论,总算告一段落了。虽说,房价的确下跌了,但也并不能说是“唱多派”输了,因为毕竟一路涨了12年,破了加拿大有史以来房价上涨最长的周期;同时也不能说是“唱空派”赢了,因为,其实有泡沫的话,早晚总会破的,“唱空派”这些年所预测的破灭时间节点一次次的落空,实在也是胜之不武。

接下来,“唱多派”和“唱空派”又开始进入新的一轮争论:跌多少?现在有的预期说最多跌10%,有的说要跌25%;有的说温哥华、多伦多不会跌多少的;而有的说温哥华、多伦多这些更高房价的城市会大跌,如公寓会跌去30%等等。听到这些预期,我不禁想起我1996年拿到加拿大PR(相当于美国的绿卡)身份后,第一次从纽约来到多伦多时遇到的一件事情。

那时,我找了一个地产经纪。那地产经纪向我介绍了几个房子,我对其中海湾街(相当于纽约的华尔街)上的一套公寓有兴趣。于是经纪约好了第二天就去看。那房主是台湾人,一见到我就唠叨开了,介绍这栋楼是9年前开始造的,他是在这栋楼开盘时就买下的,当时也正是一波购房热,这套公寓他还是抢下来的楼花,那时42万加元。说到这儿,他转眼质问那经纪,“当时就是你带我来买的,还记得不,你说这是非常好的投资,因为价格是会一路上涨的。”

“2年后,楼造好了,可价格并没有怎么涨。”他接着说,“而且不到一年,90年就开始下跌。一开始我将想抛,可你告诉我,最多跌个5%,价格就会回上去的。于是,我听了你的就没卖。结果呢,这房价就这么一路下跌,我每次想出手,你都劝我会涨回来的。看看,现在价格都跌了去了一半了!我等不了了,我要回台湾了!”

我看那台湾房主越说越气,那经纪脸色一阵红一阵白。争辩道,“这次房价一路大跌是多伦多房市千载难逢的,正好让你赶上了。不过,现在无论如何是个底了!”台湾房主立刻回道,“这几年,这话你已经说过无数遍了,我再不听你了!”

我当时感到很好笑,这个地产经纪是带我来看房买房的,可他信誓旦旦地断言当时的房价是个底了,那是让那房主卖呢还是不卖呢?看来,这地产经纪已经晕了,而台湾房主的声音更越来越高。算了,我们还是走吧,再下去要打起来了!

其实,加拿大房价一直是周期性的上下起伏的,就在20世纪70年代就也曾大涨后大跌过一次,只是人们偏向于选择性记忆罢了。

后来,我那次去看的那套公寓一直到2000年才开始价格回升,然后一路涨到今天,目前价格在55万加元左右。而25年前的42万加元,要是以通胀每年3%来计算的话,相当于现在的88万加元。也就是说,即使那台湾人现在卖掉的话,也还是大亏了!

房价这东西,往往是涨不言顶、跌不言底,很容易非理性的,是最难预测的,甚至根本就是无法测准具体走势的。那么这次,由多年的超低房贷利率,和大量的富裕移民(来自中国的移民占了很大的比例)涌入而支撑的加拿大房价,特别是温哥华、多伦多的房价,在房贷利率将会逐渐回升,移民大门渐渐关紧的情况下,会跌多少呢?还是让事实来说话吧。
 楼主| 发表于 2012-8-29 21:29 | 显示全部楼层

那房主究竟亏了多少钱?

文/陈思进

    《加拿大房价会跌多少?》:http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef1fe090102e58j.html 贴上来之后,有网友对里面那个案例提出疑问,“不是还有房租收入吗?怎么能说那台湾房主大亏呢?”好,让我们来具体计算一下。为方便计算,简化一下,假定那台湾房主一次付清42万加元。那套公寓这些年平均房租,扣去公寓管理费,房地产税,每月平均净收入在1200加元(租金的上涨,正好和管理费和房地产税的上涨相抵),那这23年的租金收入,扣去换房客的“空房期”,再扣去房租的所得税,差不多在25万加元上下。还有几个因素,1,42万如果不买的房,即使存定期,假定每年5%的利率,42万存25年连本带利至少140万加元;2,房子买卖还要支付经纪人佣金,一个买入卖出至少要付出3%;3,还有各种其他费用,如律师费用,公寓出租必备的电器,等等。那房主究竟亏了多少钱?大家自己来算算吧。

Post by living4fun;3140648
文/陈思进(《重庆时报》,2012年8月29日)

一路涨了12年,涨到了美国平均房价的两倍、涨到了被权威专家列入了全球四大泡沫之一的加拿大房价,终于开始下跌了。这几年,加拿大“唱多派”和“唱空派”关于加拿大房价是跌还是不跌的争论,总算告一段落了。虽说,房价的确下跌了,但也并不能说是“唱多派”输了,因为毕竟一路涨了12年,破了加拿大有史以来房价上涨最长的周期;同时也不能说是“唱空派”赢了,因为,其实有泡沫的话,早晚总会破的,“唱空派”这些年所预测的破灭时间节点一次次的落空,实在也是胜之不武。

接下来,“唱多派”和“唱空派”又开始进入新的一轮争论:跌多少?现在有的预期说最多跌10%,有的说要跌25%;有的说温哥华、多伦多不会跌多少的;而有的说温哥华、多伦多这些更高房价的城市会大跌,如公寓会跌去30%等等。听到这些预期,我不禁想起我1996年拿到加拿大PR(相当于美国的绿卡)身份后,第一次从纽约来到多伦多时遇到的一件事情。

那时,我找了一个地产经纪。那地产经纪向我介绍了几个房子,我对其中海湾街(相当于纽约的华尔街)上的一套公寓有兴趣。于是经纪约好了第二天就去看。那房主是台湾人,一见到我就唠叨开了,介绍这栋楼是9年前开始造的,他是在这栋楼开盘时就买下的,当时也正是一波购房热,这套公寓他还是抢下来的楼花,那时42万加元。说到这儿,他转眼质问那经纪,“当时就是你带我来买的,还记得不,你说这是非常好的投资,因为价格是会一路上涨的。”

“2年后,楼造好了,可价格并没有怎么涨。”他接着说,“而且不到一年,90年就开始下跌。一开始我将想抛,可你告诉我,最多跌个5%,价格就会回上去的。于是,我听了你的就没卖。结果呢,这房价就这么一路下跌,我每次想出手,你都劝我会涨回来的。看看,现在价格都跌了去了一半了!我等不了了,我要回台湾了!”

我看那台湾房主越说越气,那经纪脸色一阵红一阵白。争辩道,“这次房价一路大跌是多伦多房市千载难逢的,正好让你赶上了。不过,现在无论如何是个底了!”台湾房主立刻回道,“这几年,这话你已经说过无数遍了,我再不听你了!”

我当时感到很好笑,这个地产经纪是带我来看房买房的,可他信誓旦旦地断言当时的房价是个底了,那是让那房主卖呢还是不卖呢?看来,这地产经纪已经晕了,而台湾房主的声音更越来越高。算了,我们还是走吧,再下去要打起来了!

其实,加拿大房价一直是周期性的上下起伏的,就在20世纪70年代就也曾大涨后大跌过一次,只是人们偏向于选择性记忆罢了。

后来,我那次去看的那套公寓一直到2000年才开始价格回升,然后一路涨到今天,目前价格在55万加元左右。而25年前的42万加元,要是以通胀每年3%来计算的话,相当于现在的88万加元。也就是说,即使那台湾人现在卖掉的话,也还是大亏了!

房价这东西,往往是涨不言顶、跌不言底,很容易非理性的,是最难预测的,甚至根本就是无法测准具体走势的。那么这次,由多年的超低房贷利率,和大量的富裕移民(来自中国的移民占了很大的比例)涌入而支撑的加拿大房价,特别是温哥华、多伦多的房价,在房贷利率将会逐渐回升,移民大门渐渐关紧的情况下,会跌多少呢?还是让事实来说话吧。
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