himtl89

在房屋检验时，发现了许多问题，对房子状况不满意，打算取消offer。
  原房东对房子的保养差，屋内很潮湿。验房时发现近地基的墙体有多条裂缝（由于我最初是在晚上看的房，当时只发现了一条非常明显的裂缝，有的裂缝被堆放的杂物挡住了）。门窗有多处需要修换。供热水的电炉需要更换。房东最初告诉我房顶是六年前换的。现在向房东要换房顶的发票时，他说没有换房顶的发票。在卖主声明中他填不知道房顶是几年前换的。
  基于验房结果，打算取消offer。我的买方代理告诉我，我必须自己给卖主写信取消offer，他不会给我提供帮助。
  请教有经验的房友，取消offer的具体手续。

Beans

还有这样的经纪，先把他取消了吧。这明显是经纪的工作。

Beans

如果你签的买房合同是以贷款和验房为条件的话，应该有个时间限制，而在这个限制内，你没有签condition waiver的话，你的offer就会失效。 这里有那么多JJ，怎么没人回答一下？

大汉天生

Post by Beans;2761233
如果你签的买房合同是以贷款和验房为条件的话，应该有个时间限制，而在这个限制内，你没有签condition waiver的话，你的offer就会失效。 这里有那么多JJ，怎么没人回答一下？

在这个时限内，如果你给卖主写信取消offer的话，也得给卖方时限来答复和解决；另，在一定时限内如果卖方同意修复，你也不能随意取消Offer。其实，条件是相对和双方的——咋这么纠结涅:rolleyes:
http://www.sinoquebec.com/bbs/showthread.php?t=754322&highlight=offer+%E5%8F%96%E6%B6%88+%E6%B6%88

这个经纪，白忙活了阵，但确实也不够专业敬业！

p.s.中国人买房子不喜欢找经纪，中国人卖房子喜欢找西人经纪。

lao wang

Post by 大汉天生;2761267
在这个时限内，如果你给卖主写信取消offer的话，也得给卖方时限来答复和解决；另，在一定时限内如果卖方同意修复，你也不能随意取消Offer。其实，条件是相对和双方的——咋这么纠结涅:rolleyes:
http://www.sinoquebec.com/bbs/sh ... %E6%B6%88+%E6%B6%88

这个经纪，白忙活了阵，但确实也不够专业敬业！

p.s.中国人买房子不喜欢找经纪，中国人卖房子喜欢找西人经纪。

首先，你说的“正好相反，在这个时限内，你没给卖主写信取消offer的话，你的offer就会生效；”是正确的，那是自动生效。
其次，你说要给买方限时答复和解决，是不对的。只要你不满意，就可以取消offer，不论是对验房结果不满意，或者对贷款结果不满意（这一点也很重要，不是说贷到款就必须买，比如你对利息不满意，对贷款的其他项目不满意，都可以要求取消offer）。
还有，经纪人太不象话，这本是他份内的工作，楼主可以告诉他你保留去经纪管理部门投诉的权利，这有可能导致取消他的牌照。

himtl89

感谢各位的回复。已经给卖主写信取消offer。下次不用这个经纪了。

大汉天生

Post by lao wang;2761636
其次，你说要给买方限时答复和解决，是不对的。只要你不满意，就可以取消offer，不论是对验房结果不满意，或者对贷款结果不满意（这一点也很重要，不是说贷到款就必须买，比如你对利息不满意，对贷款的其他项目不满意，都可以要求取消offer）。
还有，经纪人太不象话，这本是他份内的工作，楼主可以告诉他你保留去经纪管理部门投诉的权利，这有可能导致取消他的牌照。

咱俩可以打个赌，如何？

Laozhu

Post by lao wang;2761636
首先，你说的“正好相反，在这个时限内，你没给卖主写信取消offer的话，你的offer就会生效；”是正确的，那是自动生效。
其次，你说要给买方限时答复和解决，是不对的。只要你不满意，就可以取消offer，不论是对验房结果不满意，或者对贷款结果不满意（这一点也很重要，不是说贷到款就必须买，比如你对利息不满意，对贷款的其他项目不满意，都可以要求取消offer）。
还有，经纪人太不象话，这本是他份内的工作，楼主可以告诉他你保留去经纪管理部门投诉的权利，这有可能导致取消他的牌照。

第一点是正确的。

第二点不完全正确，“不满意”是个很主观的东西，没法界定的。对于验房结果，并不是所有“不满意”都是可以构成取消Offer的条件的，对于一些小的并不影响房屋安全和总体质量的缺陷，买方可以要求卖方修复或按照修复成本降价，不能动不动就取消Offer或漫天要价（对于小缺陷，卖方有权选择是自己修复还 是降价）。 关于贷款条件，取决于买方在Offer中设置的条件，除贷款数额外，还可设置利率，贷款期限，月供上限等，其中任何一条不满足，都可以取消Offer。

第三点不正确，虽然这个经纪有点不近人情（没有满足客户提出的要求）。 但写取消Offer的函，确实不是经纪份内的事。取消Offer的信应该是买方（或买方委托律师）直接写挂号信给卖方。因为经纪不愿为买方写Cancellation就去投诉经纪是没有道理的，更不可能导致取消他的牌照。相反，如果经纪在未完全确认买方是否有权取消 Offer而轻易为买方写了取消Offer的信最后导致法律诉讼而买方败诉的话，这个经纪就有不可推卸的责任。经纪的责任是保护客户的合法权 益。人们通常认为满足客户的一切要求就是保护客户的利益，其实这是很片面，有时甚至会给客户造成巨大损失。
   
  举一个真实的案例（地产局几年前培训新Agent的一个内参案例）：一个客户委托代理找房并看中了一个房，参观过程中，房东给卖方详细介绍了房子的一些小问题比如主卫的一个龙头有点漏水了，二楼的一个窗有点开关不自如了，热水器马上要换了等等，但房东承诺在房屋交接前解决这些问题。 买方看完房后下了Offer，Offer接受后验了房，验屋报告中也提到了这些问题。但此时市场上又出来一个房，买家对新出来的房更满意，于是和经纪商量取消前面这个Offer。为了不得罪客户，而且客户答应下一个房子还是委托该经纪来处理，这个经纪就为客户写了取消信。卖方收到信后马上回复了一封信，拒绝接受买方取消Offer。但买方和经纪仍然坚持取消Offer。卖方又最后通牒威胁要上法庭解决，买方和买方经纪对此未予足够重视并且没有对卖方的最后通牒予以正式回应。卖方也就再没有下文了，于是买方和经纪认为此事已经了结，就去下了另一个房子的Offer，而且最后成交了。然而过户不久，意想不到的事情发生了：第一个房子的房东果然将买方告上了法庭。经过漫长诉讼，最后法庭判定买方败诉并判罚买方赔偿卖方以及卖方经纪损失共计近5万元。在诉讼过程中，买方的律师告诉买方，因为他的代理没有将取消Offer可能导致的后果如实告诉买方，所以造成了买方的巨大损失，律师建议买方投诉他的代理。于是，买方在法庭败诉后向地产局投诉了代理。在取得相关证据后，地产局确认代理在此事件处理过程中存在明显的疏忽和失职，不但没有阻止反而是帮助客户做出了错误决定从而导致了客户的巨大损失，最后地产局判定代理赔偿买方一部分损失并强制该代理参加培训以提高职业素质。
   
  这个例子说明，经纪的责任是保护客户。而保护客户不是指满足客户的一切要求， 有时候拒绝客户的要求反而是最大地保护客户。

lao wang

Post by Laozhu;2765811
第一点是正确的。

第二点不完全正确，“不满意”是个很主观的东西，没法界定的。对于验房结果，并不是所有“不满意”都是可以构成取消Offer的条件的，对于一些小的并不影响房屋安全和总体质量的缺陷，买方可以要求卖方修复或按照修复成本降价，不能动不动就取消Offer或漫天要价（对于小缺陷，卖方有权选择是自己修复还 是降价）。 关于贷款条件，取决于买方在Offer中设置的条件，除贷款数额外，还可设置利率，贷款期限，月供上限等，其中任何一条不满足，都可以取消Offer。

第三点不正确，虽然这个经纪有点不近人情（没有满足客户提出的要求）。 但写取消Offer的函，确实不是经纪份内的事。取消Offer的信应该是买方（或买方委托律师）直接写挂号信给卖方。因为经纪不愿为买方写Cancellation就去投诉经纪是没有道理的，更不可能导致取消他的牌照。相反，如果经纪在未完全确认买方是否有权取消 Offer而轻易为买方写了取消Offer的信最后导致法律诉讼而买方败诉的话，这个经纪就有不可推卸的责任。经纪的责任是保护客户的合法权 益。人们通常认为满足客户的一切要求就是保护客户的利益，其实这是很片面，有时甚至会给客户造成巨大损失。

举一个真实的案例（地产局几年前培训新Agent的一个内参案例）：一个客户委托代理找房并看中了一个房，参观过程中，房东给卖方详细介绍了房子的一些小问题比如主卫的一个龙头有点漏水了，二楼的一个窗有点开关不自如了，热水器马上要换了等等，但房东承诺在房屋交接前解决这些问题。 买方看完房后下了Offer，Offer接受后验了房，验屋报告中也提到了这些问题。但此时市场上又出来一个房，买家对新出来的房更满意，于是和经纪商量取消前面这个Offer。为了不得罪客户，而且客户答应下一个房子还是委托该经纪来处理，这个经纪就为客户写了取消信。卖方收到信后马上回复了一封信，拒绝接受买方取消Offer。但买方和经纪仍然坚持取消Offer。卖方又最后通牒威胁要上法庭解决，买方和买方经纪对此未予足够重视并且没有对卖方的最后通牒予以正式回应。卖方也就再没有下文了，于是买方和经纪认为此事已经了结，就去下了另一个房子的Offer，而且最后成交了。然而过户不久，意想不到的事情发生了：第一个房子的房东果然将买方告上了法庭。经过漫长诉讼，最后法庭判定买方败诉并判罚买方赔偿卖方以及卖方经纪损失共计近5万元。在诉讼过程中，买方的律师告诉买方，因为他的代理没有将取消Offer可能导致的后果如实告诉买方，所以造成了买方的巨大损失，律师建议买方投诉他的代理。于是，买方在法庭败诉后向地产局投诉了代理。在取得相关证据后，地产局确认代理在此事件处理过程中存在明显的疏忽和失职，不但没有阻止反而是帮助客户做出了错误决定从而导致了客户的巨大损失，最后地产局判定代理赔偿买方一部分损失并强制该代理参加培训以提高职业素质。

这个例子说明，经纪的责任是保护客户。而保护客户不是指满足客户的一切要求， 有时候拒绝客户的要求反而是最大地保护客户。

看来您如果不是有意误导大家，那就是见得太少了。

正是由于满意与否是很主观的东西，才需要附加一个或者几个买方满意条件，以保证买方单方面的完全满意，避免双方的纠缠。如果一个合同会造成一方不满意还要迫于压力去执行，那就不是一个公平的合同。在很多offer上，都附带有这些买保护方满意的条件，也就是说，一个这样的附带条件的offer，即使在买卖双方签字之后的一段时间内，仍然是附带条件的，并非是有效的，直到（1）所有条件被买方解除，那么该offer 从条件解除之时起正式生效；或者（2）全部或者某一条件不能满足买方的要求，该offer因此被买方通知卖方取消，没有任何效力。

当然，有些房屋买卖经纪人出于自身的利益，利用买方对这些程序的不熟悉，在offer里故意或者无意（我相信99.9%都是故意）的漏去这些保护买方利益的条件，一旦出现买方对验房结果，或者对其他买卖中的事项不满意，想取消offer的时候，经济人，或者卖方，或者他们二者联合起来，利用offer里没有这些保护买方利益的条件，来和买方纠缠，对买方施压，迫使买方就范。因为对于一个经纪人来说，只有房屋被卖掉才能拿到佣金，所以很多不良经纪人，哪怕是买方的经纪人，此时会和卖方站在一起，共同对买方施压。由此也可以看出，这些保护买方单方面满意的条件是多么更重要。

我想本楼楼主也正是这些买方保护条件的受益者，他已经顺利的取消了offer，而不用去顾及卖方的什么在一定时间内修理之类的纠缠。

有人可能会问，买卖是双方的，买卖双方是平等的，那么为何大多数买卖合同都附带有保证买方满意的条件，而一般很少见到附带保证卖方满意的条件？

因为在房屋买卖的过程中，卖方是处于有利地位的，是强者地位，他对所交易的房屋的认识，是远远多于买方的，买方实际上是处于不利地位，是弱者地位。买方对房屋的全部认识，只是来自签字之前有限的几次看房，以及卖方等人的介绍，是不全面的，因此需要在验房过程中以及验房之后，在买方对该房屋的有了更全面和客观的认识之后，给买方一个最后的审度时间。其实，offer里设立的买方满意保护条件，也就给了买方在offer正式生效前，多一次反悔的机会。因为在验房时，offer仍是附带条件的，并没有正式生效。

特殊情况下，比如在房屋太抢手的卖方市场条件下，不能排除也会有保护卖方满意的条件。但是在大多数时候，卖方如果要求这样的条件，很少有买方会接受这样的offer并签字，所以很少见到保护卖方满意的条件。

大家如果找到一个规范的房屋买卖合同的英文原文仔细看一下，也就能看到，很多买卖合同里都有这样的保护买方满意的条件。如果找不到，告诉我，我可以帮大家找到。

但是如果有些经纪人故意漏去这样的保护买方利益的条件，那只能是在故意欺骗买方。如果有些不良经纪继续制造虚假事例，误导广大买家，我只能说，大家在寻找经纪人的时候，要多考虑自身的利益，签字前可以多问问，多接触一些经纪人，毕竟大多数经纪人是本分的，故意明目张胆，信口开河的欺骗买家的经纪人，毕竟是少数的。

希望我所讲的这些，能对广大买家有些帮助。

lao wang

This Agreement is subject to the Buyer, at the Buyer’s expense,
having the property inspected by an inspector(s) of the Buyer’s
choice, and the inspection(s) meeting the Buyer’s satisfaction.
The inspection(s) shall be deemed to be satisfactory unless the
Seller or the Seller’s Agent is notified to the contrary in writing on
or before the _____ (day) of ________(month)，20_______(year).
If notice to the contrary is being provided, it shall be
accompanied by the pertinent sections of a written inspection
report, following which either party shall be at liberty to terminate

this Agreement and the deposit shall be returned to the buyer.

上面引用的就是一个MLS购房合同的验房满意条款，明确说明验房结果要达到买方满意（...the inspection(s) meeting the Buyer's satifaction.)，而且说明，这些完全由买方决定（this Agreement is subject to the Buyer...)。如果买方对验房不满意，要于限定日期前书面通知卖方或者卖方经纪，并同时附送卖方一份验房报告，之后，双方都可自由的终止该购房协议，押金要返还买方。(当然，它也同时说明，如果卖方没有在限定的日期前被书面通知不满意，那么验房结果就被认为是达到买方满意。)