房价被高估15%? 政府或再收紧按揭条例

本国经济尚未完全走出衰退的阴影，但是房地产市场却出奇火爆，这终于引起了联邦财政部的注意。昨日（周五），继央行行长连续两次发出警告之后，联邦财长费拉狄也在接受采访时表示，政府正密切关注可能过热的房地产市场，并会及时采取必要的限制措施。据多伦多金融中心Bay街的经济学家估计，受央行低利率的刺激，目前本国房产已经平均超值15至35个百分点。

财政部或再出台限制措施

经过连续数月的“复苏”，本国房地产市场在10月份和11月份达到了破纪录的高峰（active）。同时，这也令业内和政府对市场行情的态度，从兴奋渐渐转成了担忧。在上周四和本周三，联邦央行行长坎尼连续两次发出警告，提醒借贷机构和潜在的房屋购买者留心正在不断增长的负债，以免在央行升息后陷入困境。仅两天之后，联邦财长费拉狄也站出来表态，称政府正密切注视可能过热的房地产市场，并暗示可能会像2008年那样，采取限制措施抬高按揭的门槛。

在接受本地两家主流媒体采访时，联邦财长费拉狄表示，鉴于本国目前按揭率比较低，房地产市场受到一些上升的压力是“可以预料的”。财长称，只要这个压力不带来泡沫，便不会对市场带来很大的影响，政府也不会多加过问。

不过，费拉狄也承认，本国房地产市场出奇火爆（red-hot），出现了接近“不正常水平”（irrational levels）的迹象。联邦政府和财政部已经开始“密切监控”（closely monitor），随时做好再次收紧房屋按揭条例的准备，以便消灭任何可能出现的泡沫。至于如何限制，财长没有透露太多，只是表示可能会继续缩短最长按揭期，以及增加最低首付。

据悉，在2008年7月，为了避免本国重蹈美国次级抵押贷款危机，财政部首次宣布收紧房屋按揭条例，将最长按揭期（maximum amortization period）缩短至35年，同时设立5%的“最低首付率”。该条款从当年10月开始生效，一直延续至今。

同时，财长也提醒本国民众，轻松赚钱的时期不会永远持续（the easy money won't last forever）。大家不应指望央行的利率和房屋按揭率会永远处于历史最低点，而要给自己留足余地，确保在未来高利率的时期也能负担按揭。在最近几个星期，央行行长坎尼也一直暗示，低利率绝不会持续很久，民众应该及时做好准备。

本国房产平均超值15%至35%

尽管来自政府的消息——无论是联邦财长和央行行长，从来没有明确承认本国的房地产市场已经出现泡沫，但是不少业内的经济学家并不那么认为。很多人都曾表示，央行对房地产市场的刺激已经过了头，离最初“相对温和复苏”（relatively modest recovery）的目标越来越远。据加拿大房地产协会报告，11月份全国房地产销售量比去年同期上涨了73%，房价上涨了19个百分点。在本国经济尚未完全走出衰退的阴影的大环境下，11月份的这个成绩已好得令人担忧。

近日，来自多伦多金融中心Bay街的经济学家、Gluskin Sheff 投资公司的首席经济顾问罗森伯格（David Rosenberg）在一份报告中估计，本国房地产的价格已经被高估了（overvalued）15至35个百分点。罗森伯格表示，即便如乐观的观点所言，目前市场还没有泡沫，那么也离泡沫“十分接近”（it's the next closest thing）。

不过，业内讨论房地产市场是否有泡沫，多少也反映出经济环境开始改善，这个是值得人们高兴和乐观的事情。回顾2008年年底，当时全世界都不清楚该怎样走出全球金融危机。

满银建议居民准备迎接升息

据满银（BMO）的预测，明年7月以后央行便可能开始加息0.25%，至2012年中期达到4.25%。满银的估计基本符合业内预期，目前大多数专家都认定，央行将在明年夏季提高利率。

因此，对于目前按着低按揭率买房的居民，满银提出了几个建议，以便应对明年的升息。

(1)确保按揭额在自己的负担范围之内。可以考虑使用较高利率计算，以看是否能承受。比如一个贷款10万的人，目前按揭利率是2.25%，他应预期利率增加2%后，每月供款将增加100元。

(2)采用提前支付的方式，尽量按周供款或两周供款，而不是按月。

(3)确保有一些能应急的钱，以备不时之需。
 
(4)认真比较固定利率和浮动利率的优缺点，做出合理选择。浮动利率从长期来讲，是个不错的政策；但固定利率的好处是不受外界利率变化影响，且可预计每年的供款支出。

(5)在当下过热的局面下，不要参与价格战，令自己承担过高贷款。

满银的专家最后告诫说，在买房时不能只考虑当下的家庭经济情况，更要考虑1年后、3年后、甚至5年后的情况。作为房屋买家，永远都要对支出有个前瞻性的计划。