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加拿大出租房如何报税最划算?(干货)

发布时间: 2018-7-5 09:42| 查看: 10639| 评论: 0|来自: 蓬勃地产


在加拿大出租房报税时要注意以下问题:

    出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。

    出租房的汽车费。申报汽车费的时候,要比较小心。因为原则上来说,加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费比较不太适当。即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。

    出租房的劳务费。如果请人帮你维修照看房子,可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。

    出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外,如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时,房子的增值就会被认为是应征税收入。

    出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉,能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外,如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室(Homeoffice),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份(significantportion),否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字,一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。

    出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括:

    与出租房相关的广告费-出租房的保险费

    出租房的地税

    出租房的房屋维修费

    与出租房相关的汽车费

    出租房的贷款利息

    由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

    如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋,还包括代理佣金费

    与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费

    出租房的剪草费

    以方便残障人士起居活动所做的装修费用

总结

在加拿大分租家里部分房间出去,房租收入不能cover 租房费用(贷款利息,水,电,暖,修理,管理费)的,不用申报.

其次,专门的出租房,租金-贷款利息,水,电,暖,修理,管理费=纯收入,作为计税amount.如果是夫妻合资购买的房子,要按各自的出资额分摊纯收入.然后各自按纯收入报税. 比如,你房租收入24000-各种支出10000=14000.如果夫妻各50%.那么就是你按收入7000,你妻子按收入7000计算收入.同时因为加拿大2010年的个人免税额为10382,那么你们夫妻都没超,应该不用交税.

实例教你出租收入合法化

在加拿大有许多房主,是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,平时很多时侯都是靠省吃俭用、精打细算挤出来的那些钱在供房。因此,在报税时就希望多抵扣费用,减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用,并且有合法的原始发票,抵减相应的费用,也是减少纳税所得的一条途径。那么,在房租收入背后,是否还有一些不易分清的潜规则呢?

以房养房房租收入纳入潜规则

有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。

免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。

Mary是新移民,当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租,从不拖欠,是个遵纪守法户。一年后,Mary买了自己的房子。但报税后,她却接到了税局的调查信函,要求她出具租房时的租金收据。

当时,Mary与房东大姐处得像一家人,从没想到过索要租金收据,只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系,因此,让大姐补开了收据,但大姐未能补全,结果可怜的Mary被罚款300余元,感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说,是个不小的数目。

后来,Mary才得知,原来当初大姐家同时租住了好几家租客,但她却没有如实全报,所以牵连到Mary。事后,大姐还意味深长地叮嘱Mary:“要找个 ‘好’的会计师报税,否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水,究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲,若以支票方式付租金为500元;若以现金方式付租金则为400元,并要求房客不要报税。在这种情况下,房客们选择了付现金方式。报税后,该房东收到税务局的来信,令其如实补报上一年所收的全部房租,无论支票还是现金,并等候进一步处置。原来,五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了!

报税与否房租收入律师说“法”

就此,记者采访了律师行资深律师周律师,他指出,按照加拿大所得税法规定,房租收入都应报税,无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税。

根据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。

周律师还指出,税法规定,税务局可保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(WorldwideIncome),包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。

人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。

周律师最后强调,应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善,它是建立在个人如实申报的基础上,没有多少空子让你钻。虽然,房主暂时占了些小便宜,它并不代表今后就万无一失。因为,税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入,减少查税风险。

会计师教你如何避免税务局审稅

在西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师胡女士告诫大家,加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。

(1)发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。

(2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。

(3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。

(4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。

(5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。

(6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。

举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。

(7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。

精心申报出租收入合法化

此外,胡女士还指出,近年来随着新移民购房者众多,出租房屋作为供房补贴者日见增多。然而由于不了解或没有仔细研究过有关规定,在报税时不但会损失应得的利益;而且还会带来不必要的损失,那么有哪几点最应该注意呢?

(1)如果你在前年买的房子,但是当时没有出租,直到去年才开始招租。如果房子现时的市价高于当时的购买价格,则计算CCA时:Total Cost = Purchase Cost+?(Fair MarketValue–Purchase Cost)。别小看这1/2差价,假如房子升值2万,费用即可多减掉400元。

(2)计算房子CCA(折旧)时,可以根据自己当年的收入情况选择从0–最大值。

这里要特别提醒的是,CCA不能创建损失。

举例来说Jerry 2010年的Rental Income是6000元,水电等日常维护费用是4900元,所以在减掉CCA之前Jerry的Rental Income是1100元。经过计算,Jerry今年的CCA最多可减1583元,但是由于CCA不能创建损失,所以他最多只能减掉1100元的CCA。

(3)不可将房租报得太低。如果你想通过房租损失来抵消部分维护费用,而把房子出租给子女或亲戚,只收取远低于市场价的租金,那么CCRA会根据市场价调整你的租金收入,然后要求你报告你实际上没有收到的房租收入,这比要求申请减免费用时更糟。

(4)因为租房收入可作为个人正常收入的一部分,因此考虑将部分收入报在配偶名下,这样可为对方增加RRSP的购买额度。

由此看来,对于有房租收入的房主,无论收入、支出都要有详细的原始记录、发票或收据,即使在今后遇到税务局查账时,也能做到心中不慌,并能提供真实、合法的证据。

如实申报出租收入,不仅是纳税人的义务,而且,出租收入可抵扣合理费用项目,两全其美,何乐而不为之?只是以往,一些房主对房租收入的认知存在误区,结果费力不讨好。另外,对于租房者,一定要保留租金收据,确保自身的合法利益,以杜绝房租的潜规则再度蔓延。
标签: 出租 税务

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