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签约大麻屋 华人买家取消合同赢初审

发布时间: 2018-3-22 08:25| 查看: 1342| 评论: 0|来自: epochtimes

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安省一名华人买家称卖方隐瞒物业内曾种植大麻的事实,要求取消合同,拿回押金;卖方则称买家违约,将对方告上法庭,并要求赔偿。初审法官判买家胜诉,但半年多过后,该华人买家未获赔偿,也没拿回押金。


这栋两层独立屋位于多伦多士嘉堡的华人聚居区 “Huntingwood Drive与Midland Avenue 附近。 2016年5月,华裔买家魏先生与业主贝逖夫妇(The Beattys)签约买下该房产,魏先生并支付3万加元押金给卖家的地产经纪公司 Re/Max Premier。

双方签订的购房协议中包括一项非法物品条款:“卖方声明并保证,在卖方拥有该物业期间,建筑物没有被用于种植或制造任何非法物品。据卖家所知,该房产从来没有被用于生产或种植违禁物品。这项保证将在本次交易结束后继续存在,且不会与其它保证合并。”

签约后,魏先生的地产经纪在网上搜索到该房子曾经是大麻屋,后又经过警方确认该事实。魏先生对法院表示,作为两个小孩的父亲,他绝对不能让子女住在大麻屋里。

魏先生决定终止合约,并要求贝逖夫妇退回3万元押金。2016年7月,魏先生的律师给贝逖夫妇的律师发信,并附上多伦多警方的声明:该物业曾用于种植大麻,警方于2004年在屋内缴获265棵大麻植物。

法院文件显示,与魏先生的交易告吹后,贝逖夫妇后来降价8.6万元,将该房产售予另一买家。

买家第一轮胜出

贝逖夫妇以买家毁约为由,将魏先生告上法院。他们表示非但不退押金,还要求魏先生补偿该房屋以低价再次售出后导致的8.6万元差价。魏先生则称贝逖夫妇有意隐瞒该房产曾被用于大批量种植大麻,要求退还押金,并支付律师费。

贝逖夫妇告诉法院,他们在2009年购买该房产,从来没有把该物业用于种植或生产毒品。他们住在那里7年之久,从来没看到大麻的痕迹,也没发现霉菌。他们还声称,贝逖的岳母患严重哮喘病,对空气质量很敏感,她曾多次住在地下室,也没出现问题。

2017年8月底,安省法官卡瓦纳(P.J. Cavanagh)判贝逖夫妇败诉,须赔偿魏先生的2.6万元诉讼费。经纪公司 Re/Max Premier 须向魏先生退还3万元押金。魏先生有权撤销合同,并将其视为无效协议,不需要赔偿贝逖夫妇。

卡瓦纳在裁决文件中写道:贝逖夫妇在合同中声明并保证,据他们所知,该房产从来没有被用于生产或种植违禁物品。之后,魏先生才签合同。

瓦纳称,他能接受条款“据他们所知”是指这项声明并不一定绝对正确。房产可能曾是大麻屋,不过卖家可能并不知道。但是法官表示,在合同成交之前,买家已经通知卖家该房屋曾经种植过大麻,而且提交警方证明。这种情况下,上述的“非法物品条款声明“就是错误的,且是严重的虚假陈述(material misrepresentation)。对买方来说,如果他们之前知道实情,房价可降低大约8.7万元。因此,魏先生有权撤销合同,并将其视为无效协议,不需要赔偿贝逖夫妇。

对方上诉

魏太太告诉记者,初审法官判他们家赢了,但对方提出上诉。 今年1月底,安省法院进行了最后一次听证会,法官尚未做出最终判决。按照律师的说法,法院将在聆讯结束后的6个月内公布裁决。

魏太太称,在安省打官司很花钱。截止今年3月中旬,一家人已支付律师费3〜4万元。他们第一轮胜诉后,至今没获得赔偿。她表示“惹上大麻屋真的很麻烦”。

该案的争议点无非就是“非法物品条款(Illegal Substances Clause)”。卖家认为他们签订此条款之前对此房曾经种植过大麻并不知情,买方则认为对方存在欺骗嫌疑。多伦多资深地产经纪何人可告诉记者,大部分地产合约都会包括“非法物品条款(Illegal Substances Clause)”。如果卖方知道该物业曾是大麻屋,而隐瞒实情,就是问题。如果卖方不知道,后来买家发现曾是大麻屋,不能说卖方违法或欺骗买家。

但是,双方签约、买家付押金之后,房屋还没最终交割(Closing)前,如果买家这时候发现物业曾是大麻屋,那么就是卖方的问题,属于卖方违约,他(她)没有透露房产的大麻种植历史,有误导买家的嫌疑。

何人可认为,买家不但可以取消合同,拿回押金,如果房价在攀升,买家还可以要求卖家补偿今后以高价购买同类房屋导致的差价。例如,双方当时签约的价格是100万元。整个买房过程长达四个月。由于卖方违约,买家要找其它房子。四个月后,买家要花110万元才能买到同样房屋,那么卖房要赔偿买家10万元。

 买家该如何保护自身权益?

安省地产局(RECO)表示,如果物业曾被用于种植大麻,后来房主根据当地卫生部门的要求对房产进行修复,或者房子曾是毒品交易所, 买家可能会感到不安。不过,安省法律没规定业主或其经纪必须向买家披露这些情况。

地产局建议,如果地产经纪对某栋房子的状况感到担忧,最好和买方展开独立调查,比如上网搜索,并直接询问业主或其经纪人,再把调查结果记录在案。

地产局表示,如果地产经纪得知一些实情,而这些实情可能严重影响买家的决定,就必须诚实地告诉买家。如果经纪隐瞒实情,买家可向地产局投诉,然后地产局将决定如何惩罚他(她)。

如何识别大麻屋?

安省地产局表示,屋内的大麻植物被销毁后,房子仍对人有害。为了卖房,房主通常会把大麻屋彻底装修一遍,如改装火炉、刷新漆等,以掩盖种植大麻给房子造成的损坏。

为了种植大麻,不法分子使屋内的湿度很大,导致屋内有许多霉菌。装修后,人们不容易察觉大麻屋内的有害物质。甚至对于一些专业人士来说,识别大麻屋并非易事。业主对大麻屋的翻新往往停留在表面,细心的专业人员还是可以看出破绽。

地产局建议,买家找独立的验房师帮忙。如果房子含有毒物质,验房师可鉴别出来。要想找到合格的验房师,民众可登录加拿大验房师协会网站(www.cahpi.ca)或安省验房师协会网站(www.oahi.com)。

标签: 地产 华人

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