全球这8个地方房价泡沫最大 加拿大楼价正崩溃

凤凰iMarkets编译自商业内幕网，加拿大多伦多市的房屋拥有者们正面临着世界上最大的市场风险，他们正在目睹自己房地产资产价值的崩溃。

以下是根据瑞银最新发布的全球房地产泡沫指数数据得出的结果，该指数调查了那些经历了不可持续价格上涨的房地产市场。

瑞银的报告称：“这些房地产市场每年的价格增长率在10%左右，相当于房价每7年就翻一番，这是不可持续的。而在购房者中间却有一种不断错过升值的担心。”

该报告称，购房者正在被宽松的融资环境，超级富豪日益增长的财富，以及房地产建筑相对于市场需求的供应不足所影响。受以上三个因素被过度吹嘘的影响，购房者已经让至少8个城市步入了房地产泡沫区域。

多伦多和阿姆斯特丹是今年新增加进来的城市。自2011年以来，这两大城市的房价已经上涨了50%以上。

以下就是房地产泡沫指数上升顺序的完整列表:

阿姆斯特丹

自2015年以来，阿姆斯特丹的房地产实际价格已经上涨了30%，而这个城市也已经进入了泡沫风险领域。阿姆斯特丹市的房地产市场与全国疲软的房地产市场大幅脱钩，但资本市场基本面的偏离并不是非常极端。

香港

香港本地的房地产市场价格在年中达到历史最高水平。因此，该城市在瑞银全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)中的排名大幅上涨。在过去的四个季度里，房地产价格——尤其是小型住宅的价格——一直在飙升。实际上，目前当地房地产价格的增长率是2003年时的3倍，并且正在以年均10%的速度持续增长。而在个人收入不变的情况下，同一时期的房屋实际租金则上涨了3%。

伦敦

与五年前相比，英国首都伦敦的房地产通胀调整后价格上涨幅度接近45%。而与十年前金融危机爆发时相比，目前的房价则高出当时房价15%以上。但与2007年时的收入水平相比，目前这座城市的个人收入却下降10%左右。不过，自2016年7月份脱欧公投以来，伦敦的房地产价格上涨幅度正在持续减速，实际的房地产价格出现2%的降幅。目前，伦敦在瑞银全球房地产泡沫指数中的数值已经跌至1.77点，但其仍处于泡沫风险区间。

悉尼

对于悉尼来说，其所有的分项指标都明确指出，其房地产市场的泡沫风险正在上升。而2015年至2016年发生的价格下跌只是短暂现象。在过去4个季度里，房地产价格再次飙升了12%。与2012年时相比，目前的房地产价格高出60%左右。截止目前，悉尼市通货膨胀因素调整后的个人收入增长幅度为2%。而税收优惠和只付利息的房地产贷款，却粉饰并掩盖了正不断恶化的个人经济负担能力。

温哥华

房地产价格增长在去年年中时达到峰值，当时的房地产价格同比上涨幅度为25%。在2017年第二季度，这一增长幅度放缓至7%，并低于加拿大全国平均房价水平。当地的个人收入和房租租金增长率分别为3%和5%。因此，最近几个季度房地产价格的估值略有下降，但市场仍处于泡沫风险区。瑞银认为，悉尼房地产市场价格存在很大的下行风险，也隐含更高的修正风险。

慕尼黑

其房地产价格仍处于爆炸性增长的轨道：2016年，慕尼黑市房地产价格再次以两位数的速度增长，而这种增长就发生在当地创纪录的房屋低空置率背景下。在过去10年里，慕尼黑房地产价格上涨幅度为85%，而且居民经济负担能力在持续恶化。以目前的价格水平来衡量，当地一名熟练的服务员工需要不吃不喝8年时间，才能攒够买一套60平米(650平方英尺)公寓的钱。

斯德哥尔摩

在过去10年里，其房地产价格上涨了60%，涨幅是当地个人收入涨幅的两倍还多。造成房价大幅上涨的因素，主要来自于宽松有利的融资条件。在过去4个季度里，当地房地产价格的增长幅度为5%，低于瑞典全国平均价格水平。不过，这座城市房地产市场的不平衡，有可能会在未来进一步加剧。因为不断上升的抵押贷款债务和建筑投资，侧面发出了其房地产市场风险过高的信号。

多伦多

这座城市的房价正在弥补温哥华房价带来的损失。去年，多伦多市的房地产价格增长不断加速，仅上个季度而言，其增长幅度就同比上升20%。当地的房地产价格在13年里就翻了一番，而实际的房屋租金只增长了5%，个人实际收入增长幅度却不到10%。在瑞银看来，加元在外汇市场的走强和加拿大政府进一步的加息措施，将会彻底终结多伦多房地产市场中的这场饕餮盛宴。

以下就是瑞银全球房地产泡沫指数中所选城市的得分排名情况：

其中红色代表价格存在风险（＞1.5），绿色代表价格较合理（-0.5到0.5）

1、多伦多 ﹢2.12

2、斯德哥尔摩 ﹢2.01

3、慕尼黑 +1.92

4、温哥华 +1.80

5、悉尼 +1.80

6、伦敦 +1.77

7、香港 +1.74

8、阿姆斯特丹 +1.59

9、巴黎 +1.31

10、旧金山 +1.26

11、洛杉矶 +1.13

12、苏黎世 +1.08

13、法兰克福 +0.92

14、东京 +0.90

15、日内瓦 +0.83

16、波士顿 +0.45

17、新加坡 +0.32

18、纽约 +0.20

19、米兰 +0.09

20、芝加哥 -0.66