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为什么中国人喜欢买房子,而老外喜欢租房子

发布时间: 2017-1-31 10:51| 查看: 3199| 评论: 0|来自: 美房网

在回答题目的问题之前,我们首先就要明白买房子跟租房子有什么区别。


  买房子就是拥有产权,看的是未来的发展,而租房子就是使用权,看的是现在的居住条件。买房的目的就是为了未来的升值,而房子的升值只跟房子的主人有关系,跟居住的人没有关系。如果不是为了升值,完全可以租房居住,没有必要买房。从这一点来看,不管是中国人还是美国人,都是同样的。

  所以,当问中国人为什么喜欢买房而美国人为什么喜欢租房的问题时,就变成了这样的同样问题,就是为什么中国人会认为中国的房价会涨,而美国人为什么会认为美国的房子不会涨。

  更奇怪的是,美国的房子出租回报率很高,通常能达到7-8%,而中国的房产的出租回报率很低,通常只有1.5%,这就更让人难以理解。

  带着这个答案我们再来看看租售比,在发达国家通常会用租售比来衡量房价。所谓的租售比,就是房价和月租金的比值,国际上通用的合理租售比值为:旧公寓大楼是120倍,新公寓是140倍,独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,一旦超出这个比值,说明房价被高估。

  在不考虑成长性的金融角度上来说,在合理租售比以下,买房合算;超过合理租售比,自然就是租比买合算,超过越多,就越合算。

  不过,由于中国的特殊情况,比如目前还不需支付地产税等,所以租售比可以从欧美最高的160倍,大幅提高至200倍以上,因为在中国养房成本大大低于低于欧美。再考虑一线大城市,如北京、上海的特殊情况,合理租售比可进一步调高至240倍。

  但事实上,当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍,像北上广深那样的一线大都市,租售比超出800到1000的也随处可见。

  因此,很多人判断这些大城市的房价有泡沫,于是天天等待房价崩盘企盼房价暴跌,最终一次次错失买房良机。这些天天盼房价暴跌的人没有看清房价的本质,而是把房价上涨的原因归罪与政府,而一些吹捧海外购房的专家更是大肆诋毁中国房地产行业,诱导这些错失买房良机的人士把矛头指向了中国政府。

  所以,让老百姓明白房价的本质就是化解这种矛盾的关键!就是解决中国房地产症结的良药!

  首先我们要明白房子的价值是由什么因素决定的,这个大家都会说位置是房子的第一要素,不错,但更确切的说房子的价值是拥有房子能给你带来的收益多少决定的。前面的文章我已经告诉大家了房子就是这个城市的股票,股票的价格是由股票的未来收益决定的,同样房子的价格的也是由房子的未来收益决定的。那么房子的未来收益是什么呐,就是房子周边的公共配套资源能给房子的主人带来的价值。

  决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源,主要包括地铁,公交,幼儿园,学校,医院,公园,超市,饭店,商场等等公共资源,房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和,当房子周边的公共配套资源越多,房子的价值就越高,反之正好相反。就北京市来说,由于优质的公共配套资源过分的集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,但是随着一些局部热点区域的崛起,比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近。

  因此,房价就包含了两种收益属性:一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套),我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套),我们通常叫做投资属性(成长性)。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说,房子的周边未来会有配套设施的增加,那么这样的房子就有升值空间,而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现,那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到,去年的环北京周边房价的涨幅要远远高于北京城里,就是这位京津冀一体化让环北京周边的房产的未来配套设施的增加值要远远高于城里的房产

  回到前面提到的租售比的话题,出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性),就是我前面提到的成长性。就比如房子周边在修路,尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低,但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特存了。

  正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而预售比的概念里只计算了居住属性,因此租售比就出现了巨大的偏差。

  在美国这样的发达国家(没有成长性),由于城镇化已经完成,没有农村人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性,没有投资属性,用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。

  而像中国这样的发展中国家(有成长性),由于城镇化率还很低,还有大量农村人口进城的压力,所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口,就必须不断增加城市配套设施,比如中国的城镇化率就只有55%,大城市的人口在不断增加,所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值。

  正是因为中国还是一个发展中国家,还有很高的成长性,房价里面包含的投资属性就要高于居住属性,所以片面的用发达国家成熟的租售比概念去衡量中国的房价价值,就会犯形而上学的错误。就像用一个年轻人的收入去和中年人的收入去对比身价,那末必然会出现巨大的偏差。

  中国房产的价值正处于青少年发展时期,投资价值主要看未来的成长性,新型城镇化就是发展的动力!

  所以,中国人爱买房子,那是因为中国的房子具有成长性,也就是涨价的预期。反之,美国人不喜欢买房子,那时因为美国的房产进入到了成熟期,未来上涨的预期很小。

  而推动投资价值兑现的内生力就是人口的增加值,投资者投资中国大城市的房产,就是看出来未来人口流动的方向就是从小城市流入到大城市,而哪里有优质的配套设施就是吸引人口流入的源泉。这就是我为什么定义教育,医疗,交通,商业和产业就是支撑房价的五大支柱的原因。
标签: 地产

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