加拿大重手狙击楼市投资去泡沫化后继续向上？

发布时间: 2016-12-4 17:47| 查看: 2657| 评论: 0|来自: 21世纪经济报道

导读

　　2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省祭出重税政策，海外买家被迫承受15%的房产转移税，房价上涨脚步立即放缓。而加拿大其他地区如多伦多等，也有迹象跟进严控楼市。在诸多国际机构眼中泡沫化严重的温哥华、多伦多等城市，会因此变得更健康吗？

　　作为全球受欢迎的移民国家之一，加拿大楼市长期保持升势，但长期涌入的海外买家和持续升高的楼市，终于让本地人不堪重负。

　　2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省祭出重税政策，海外买家被迫承受15%的房产转移税，房价上涨脚步立即放缓。甚至有言论称温哥华房价“雪崩”，而加拿大其他地区如多伦多等，也有迹象跟进严控楼市。

　　加拿大楼市在持续高温后似乎正在迎来一场“霜降”，在诸多国际机构眼中泡沫化严重的温哥华、多伦多等城市，会因此变得更健康吗？

　　温哥华“雪崩”？

　　高福利政策、优美的环境、多元文化，使得以温哥华、多伦多为代表的加拿大城市一直以来都是全球移民首选地，房价也随之高涨。

　　在过去一年多，加拿大房价上涨显著。莱坊公司发布的报告显示，2015年6月至2016年6月间，温哥华房价上涨了36.4%，涨幅位列全球第一。

　　长期的积累之下，触发了当地家庭的愤怒情绪。8月2日起，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省开始征收“物业转让税”。

　　根据这项新政，外国人或外国企业在当地购房时，除其他税种仍需按足额缴纳外，还要一次性加收15%的转让税（PTT）。

　　该项措施意在打击与日递增的外国购房者，不列颠哥伦比亚省财政厅长Michael de Jong表示：“在6月10日到7月14日间，外国人在不列颠哥伦比亚省的房产投资额超过10亿，其中超过86%的投资都在温哥华房地产市场。”

　　省长Christy Clark则说，“出台这一政策，是为了帮助不列颠哥伦比亚省人民可以在这片土地上继续生活、工作及养育后代”。

　　除此以外，温哥华宣布2017年起将向本市空置房屋征收最高2%的空置税。

　　这些政策对房地产市场的降温作用直接而有效。根据加拿大房产协会统计，温哥华8-10月楼市均价同比增长率分别为-7.5%、0.9%、-5.9%，10月楼市均价为89.17万美元/套。而在房产转让税出台前的6-7月，温哥华房价增幅在10%以上。

　　在温哥华留学5年的周东告诉记者，其朋友在温哥华有一套300万加币的房子，本想在今年卖出，但卖家需承担近45万加币的新税，加上原来的税费，卖出价还低于房子买入时的价格，因此房子一直未能卖出。

　　重税争议

　　虽然“物业转让税”效果明显，但在加拿大引起了较大争议。

　　苏富比国际房地产（Sotheby's international Realty Canada）总裁亨德森（Brad Henderson）认为，不列颠哥伦比亚省实行的重税政策，意在解决当地居民房屋负担过重的问题。但该议题很复杂，需要考虑多方面因素，不列颠哥伦比亚省的做法，不但不足以解决问题，还可能会导致不可预测的后果。

　　亦有声音认为，房地产及其上下游产业是不列颠哥伦比亚省最主要的经济和就业支柱，毫无预兆的重税措施对该省的经济与就业市场会造成较大影响。

　　这种争议还在继续向加拿大其他地区蔓延。21世纪经济报道发现，由于温哥华楼市调控，多伦多接棒温哥华，成为外国买家的新目标。

　　居外网北美地区负责人Matthew Moore表示，在温哥华楼市面临重压的现状下，买家的目光开始聚焦到具有相同吸引力但是门槛更低的城市，如安大略省的多伦多、渥太华等，这样的情况已经持续了几个月。

　　根据居外网数据，多伦多8月询盘量较7月环比增加104%，9月询盘量同比增长85.6%。

　　2016年以来，多伦多平均房价每月同比增长率达到12%以上，8-10月增长率更分别攀升至17.9%、20.5%、20.9%，10月楼市均价达到76.30万美元/套。

　　面对日益火热的楼市，加拿大帝国商业银行（CIBC）发布报告称，安大略省只能效仿不列颠哥伦比亚省的做法，向海外买家征收高额重税，而过半民众对此表示支持。据《多伦多太阳报》报道，调查显示，52%的多伦多人同意对外国购房者征税，21%表示反对。

　　多伦多所在的安大略省省长Kathleen Wynne 则表示，并不会效仿温哥华对外国买家收取重税，但正在研究其他的方法帮助首次购房者买房。

　　最新消息显示，多伦多地产局（TREB）近日称，多伦多土地转让税（Toronto Land Transfer Tax，TLTT）的税率可能会有所提高，如果这个提案获得通过，所有在多伦多买房的人都会受到影响。

　　根据居外网信息，这份土地转让税税率修改方案将在下周被递交到多伦多市府的专业委员会，提议市府在2017年预算案中进行相应考虑。

　　从全国范围来看，加拿大联邦政府针对房地产市场已经连下紧箍咒，延续不列颠哥伦比亚省的政策方向。

　　10月17日起，联邦政府规定银行对所有借贷人进行压力测试，并且提供收入证明，才能拥有贷款资格，而之前这一规定主要针对的是少于20%首付的按揭抵押借款人。

　　同时，贷款门槛也提高了，原来规定的外国买家首付额不能低于35%的政策发生变化，如丰业银行（Bank of Nova Scotia）要求符合贷款资格的海外买家需要支付至少50%的首付。

　　除此以外，10月3日，加拿大联邦政府财政部宣布，海外买家将不再享受之前“自住房免缴资产增值税”的优惠政策，这意味着即使是出售自住房，外国公民也要缴纳房地产资本增值税。

　　去泡沫化？

　　一系列房地产紧缩政策与加拿大楼市被严重高估，风险加大有关。

　　2016年年初，德意志银行（Deutsche Bank）发表环球楼市报告称，加拿大房价被高估了63%，是全球楼价被高估国家中的冠军。其中温哥华更是被瑞银评为全球楼市泡沫风险最高城市。

　　尽管如此，地产中介和开发商们依然对以温哥华及多伦多为代表的加拿大楼市保持信心，相信楼市的中长线潜力。

　　Matthew Moore认为，多伦多楼市在全球热门城市中仍然保持着价格优势，如多伦多最贵地段Bay Street走廊的公寓价格为735加元/平方英尺，低于深圳的876 加元/平方英尺，甚至不及香港九龙1700加元/平方英尺的一半。

　　而且，许多海外买家购买加拿大房产多是为了自住或退休以后的生活，他们并不急于出手。

　　Matthew Moore介绍，在温哥华实行重税以后，询盘量的下降主要是在高端房产上，总价一百万加元以上的房产询盘量下降了55.6%。

　　上述人士认为，在楼市被重压后，房地产市场的缩紧主要是在高端房地产市场，而公寓市场所受影响较小。

　　多伦多公寓开发商 Camrost-Felcorp总裁David Feldman表示，预计未来20年将有200万人移民多伦多，并带来住宅市场的高需求，安大略省一直以来鼓励加强城市核心区域的集约化发展，这将带来高层公寓的空前发展，最多一年能够提供近2万个新公寓和租赁单位。预计公寓市场的高速发展将持续很长一段时间。

　　亨德森则认为，温哥华仍是主要的房产投资地，因为它是最宜居的城市，拥有最优质的教育。当地华人社区发展成熟、设备齐全，早已是众多华人的家庭所在地。

　　且自今年秋天以来，在调控之下，温哥华楼市价格回归到更为正常的水平，市场的力量与机会依然是存在的。

　　上述市场人士认为，长期来看，加拿大楼市经过调整之后仍会平稳向上。加拿大房产协会预计，2016年全国楼市均价会上升10.1%，达48.78万美元/套。