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加拿大豪宅估价1083万 华裔业主嫌高 投诉

发布时间: 2016-3-8 12:47| 查看: 2924| 评论: 0|来自: 明报




上述业主位於多市Bridle Path区的豪宅。 (明报记者摄)


该豪宅位於多市Bridle Path区。 (明报记者摄)

多市1名华人向「评估检讨局」(Assessment Review Board)发出投诉,指他在多市某豪宅区拥有的1间豪宅,不应是城市物业评估公司(Municipal Property Assessment Corporation (MPAC)第9区部门为2015报税年度评估出的1083.9万元,应是1013万元,认为是高估了约70万元。「评估检讨局」於今年1月对此举行聆讯,至上月判决MPAC的估价方法并无问题,未有高估该物业的价格。

这次评估亦显示出,其他豪宅区的销售。若某豪宅位於哥尔夫球场附近估价会加16%;在山沟(Ravine)旁会加6%等。MPAC的代表律师於「评估检讨局」的聆讯中表示, MPAC是基於该区同类豪宅的售价而作出评估,故是公平的。

该名华裔业主的代表律师则在聆讯中指该评估价太高,应是1013万元。业主是根据15宗销售,评估到销售比率(Assessment to Sales Ratio (ASR))的中位数是1.07,该 ASR 应用於上述物业估价的($10,839,000 / 1.07)计算,计出评估应是1013万元。

「评估检讨局」指 MPAC要根据《估价法例 》( Assessment Act)作出评估,其中声明要是据当时市价评估,是基於该区同类豪宅的售价而作出评估。例如由2009至2012年的4个报税年度,物业的估价日是2008年1月1日。跟着的4个报税年度物业的估价日也是1月1日。

MPAC的代表律师指他曾於去年11月查看过该物业,断定该两层高豪宅是区内达10分的最优质豪宅。MPAC估价前曾对该区由2009年7月至2012年12月期间的420宗销售进行研究,才决定时间调整因素。

他也於聆讯中提出5宗於2009年至2012年期间销售的例子,但其中包括其他豪宅区的销售。若某豪宅位於哥尔夫球场附近会加16%;在山沟旁会加6%等。该5间豪宅的交易价由1041万 to 1838万元不等,中位数是1446万元,而上述华裔业主的物业估价是1083.9万元。该名华裔业主的代表律师召唤1名证人於该项聆讯作供称,上述5间豪宅各有不同特质,以平方尺价相比去决定估价并不准确。

「评估检讨局」不同意华裔业主代表律师的论据,该名女证人提供的修订研究报告(Revised Equity Study)不能等同当时估价。

「评估检讨局」认为 MPAC提供的3宗2011至2012年期间的交易个案是较佳的证据,销售价的中位数1515万元,较上述1083万元估价高出很多,故1083万元的估价属非常合理。

MPAC代表律师指公平分析(Equity Analysis)的30间於2011至2012年期间出售的类似豪宅,是位於上述物业的 1.06公里范围之内,也是同类的独立屋。 售价的 ASR中位数是 0.98 ,是国际评估官员协会(International Association of Assessing Officers (IAAO)) 可接受标准的 0.90至 1.10之内,也是MPAC订出可接受标准 0.95 至 1.05之内。因此,无需做公平修订。

但华裔业主提供的证人指她认为选用的30间物业有问题,由於其中有15间的估价於350万元以下,不应用作比较,由於上述物业估价是1083万元。

因此,她只选用其馀估价逾350万元的15间物业做修订报告,发现该15间物业销售的 ASR中位数是1.07,也位於MPAC的可接受标准之内,故当事人的物业估价应减7%,正确的估价应是1013万元。

但MPAC代表律师反驳指若要做估价修订, 该ASR应是低於 1.00,同时要位於MPAC可接受标准的 0.95至1.05之外。他也不同意应除去15间350万元以下物业不计,由於计算是基於 ASR的中位数。

「评估检讨局」则认为MPAC依据30间豪宅的售价作分析并无不当,MPAC的代表律师已抽出其中6间估价非常接近的豪宅作进一步分析,因此判决MPAC的1083.9万元估价正确,不用作修订(equity adjustment),该估价可应用於2015年的物业报税。

收集同区同类屋售价 若认为估价高可投诉

安省华人地产专业协会副会长吴树声对该项投诉作回应称,他同意该名华人的投诉,MPAC对该豪宅进行估价时,不应将该15间售价350万元以下的住屋也包括在内一起研究,因而影响到最後的估价。

他指出,一般的估价应包括各项因素,除与同区同类住屋售价作比较外,也要考虑住宅的建屋费?是否有新装修?是否有人住?等因素。

他说,通常MPAC的估价会较市价低,所以发出投诉的业主不太多。感到估价过高的业主,可通过地产经纪到地产会的内部网站调查近年同区同类住宅的售价作比较,也可选择付数百元年费而成为Geowarehouse.ca网站的会员,便可随时查看任何一间住宅的估价、售价及有关住宅的各项资料。收集好证据後,便可向「评估检讨局」发投诉。每年呈交投诉的截止日期是3月31日。
标签: 地产 华人

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