可负担指数近史上最差 皇银:今年房价还要涨

皇家银行和道明银行近日发表对加拿大房地产市场的评估报告。皇银报告指多伦多和温哥华两地今年剩下的时间，仍会看到屋价加速上涨，主因是市场上房屋供应量不足。道明银行报告则预测，加拿大在今年上半年降息措施，有望促进下半年的房屋市场需求。

　皇家银行发布季度房屋负担指数报告称，多伦多的房屋负担指数之恶化，直追1990年的水平；而温哥华房屋的难以负担程度，达到史上最严重水平。在多伦多和温哥华，相当于家庭收入中位数分别接近60%及80%要用于支付房贷。在加国其他地区，房屋负担指数保持不变，魁省及大西洋省分甚至有些许改善。皇家银行报告警告在温哥华和多伦多，房屋的「可负担指数」（affordability）已恶化到「有危机的程度」。

　　报告指受需求驱动，多伦多的屋价以两位数上涨，接近危机程度。多伦多房屋负担指数接近二十几年来最差的1990年，这可能显示房屋泡沫破裂的危险正在聚集。不过，与1990年不同的是，多伦多过去数年柏文供应量充足，价格保持合理。皇银预测今年加国整体房市保持健康，价格上涨达4.6%。

　　道明银行在另外一份报告中预测，加拿大在今年上半年降息措施，有望促进下半年的房屋市场需求，不过在年底可能会再减弱。道银首席经济学家卡伦西（Beata Caranci）表示，加拿大经济在本年度第二季陷入「技术性衰退」，不过这种情况不会持续很长时间。加元的贬值有望带动出口，令第三季度经济增长有所起色。

　　房贷不超收入5倍为宜

　　房屋贷款专家孙晓明指，大多地区房屋愈来愈难以负担，这一趋势早在数年前已经开始。如果按照本地家庭收入而言，可能平均屋价在50万元左右才合理。现时多伦多和约克区许多地区平均屋价超过百万，可见问题严重。

　　她指由贷款的角度，房贷的总额应该是家庭年收入的4.5倍为宜，最高不能超过5倍。以家庭收入7万元计算，可负的房贷应该是31.5万元，最多不应超过35万元。所以他们所能合理负担的总屋价应该在50万元上下。本地家庭近年来收入提升的幅度有限，而屋价飞速上升，这是造成负担指数恶化的根本原因。

　　加元三年贬值30%

　　她指房屋价格飞涨主要是由携带大量资金来加的新移民和海外投资者所推动。本地居民在首次置业后，随房市上升而积累一定财富，卖小房追大屋，追房价贵的社区，也在一定程度上推高了房价。此外，房价上涨还有一个重要因素是加元贬值，以美元为例，在过去三年对加元汇价上涨了约30%，与本地房价的上涨大致同步。

　　孙晓明指许多置业者无论是自住还是投资，都会在明知严重超出自己负担能力的情况下追买贵屋，他们潜意识中有一种期望，就是买屋后能在短期内快速且大幅升值，由此可以弥补个人负担能力的不足。这样会令房市的泡沫愈来愈大。

　　「无钱消费损零售业」

　　然而他们现在的支付能力已难以应付，如果有任何经济波动或是政策改变，譬如利率上调、经济低迷、失业，或是移民政策收紧，都会给他们带来巨大风险。有统计显示，如果贷款利率上涨1%到1.5%，马上会有大批业主还不出房贷，而且这些后果首当其冲是要由依靠工资收入的本地居民承担，而不是带动起房价的海外投资者承担。

　　超出经济能力买房，除了造成家庭财政上的风险外，也令自己和家人的生活品质下降，譬如有些人不得不将部分房间出租，以租金还贷款，同时把自己的其他日常生活需求压榨至最低。孙晓明指其实这样做法对加拿大的经济不利。民众没有钱消费，令零售业百业萧条，许多大型零售企业近年都无法在加拿大生存。西人则一般会将其房屋的支出限制在其收入的五成至六成，以保障其生活品质。