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不过也有业内人士认为,从目前的形势来看,顺应支持改善型需求购房的政策导向,一线城市最有可能的微调政策就是继续放开高端市场。“不过自去年下半年以来,以北京为首的一线城市高端项目放量集中。如果下半年市场出现供应过剩等压力,四季度可能是高端市场政策收紧的一个窗口期。” 至于促使豪宅热销的原因有很多，当然其中也难免有猫腻。但是豪宅市场也不是普遍谁都日子好过，有的卖得好，有的根本就卖不动。 尽管各大项目都在标榜自己为顶豪产品，但北京清华城市规划设计研究院副总监彭剑波在翻阅了诸多资料之后表示，从单价、交通、极致的服务与奢华的配套来看，北京的顶豪距离世界豪宅还有很大的差距。只有价格偏高的豪宅并不是真正的豪宅。“有钱人的确很多，但有钱人的钱也不那么好赚”。 某顶级豪宅开发商透露，由于担心入市后不被认可，该开发商老板已经砸掉项目做好的样板间。理由是，难以打动挑剔的财富阶层。 7、一线城市房价或暴涨 易居21日发布的一线城市快报显示，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。 具体来看，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价分别为30022、34191、15486和32528元/平方米，环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，同比增幅分别为10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。北京和上海两市成交均价均创新高。 北京中原地产市场总监张大伟表示，均价3万，这个数字于北京和上海早已突破。而深圳的新建商品房供给量少，最近三个月，深圳的房价环比涨幅达到20%以上。预计下半年一线城市房价走势将继续呈上涨趋势。 张大伟认为，涨幅高低，和后续信贷政策变化以及供需结构走势（有关），像深圳这样的城市，上半年涨幅很惊人，下半年已经有了一些抑制政策，包括收紧信贷折扣、首付比例提高，下半年涨幅会被控制。 “而像北京上海这样的上半年涨幅低得城市，下半年还会维持这样的涨幅，甚至金九银十会出现涨幅更快的情况。” 易居智库研究总监严跃进表示，二季度一线城市市场呈现较好的热度，和一线城市房价看涨预期强烈、改善型购房者积极入市的情绪是有关。 另一方面，6月份一线城市新建商品住宅库存量为3542万平方米，环比降低2.0%，同比增长8.7%。报告称，未来几月一线城市新建商品住宅库存量仍将继续下滑，存销比有望减小。 严跃进认为，下半年一线城市或面临价格继续大涨的风险。 8、利好楼市政策再加码 上半年，房地产市场在一轮轮利好政策的效应下，摆脱一路下行的市场行情，逐步回暖。宽松的货币政策、双限解禁、5改2等等利好政策让上半年的楼市在红五月、热六月中结束，各房企年中报表也因此出现“优良”记录。 有业内人士分析认为，上半年的房地产市场因政策影响，市场回暖周期加快，透支了部分市场需求，这也对下半年楼市走向增添了不确定性；另一方面，政策效应影响楼市具有短期、速效等特性，行业发展最终将回归市场调整本质，因此，长期影响行业发展的市场调整将在下半年凸显。 从“3•30新政”开始，政府对整个房地产政策的扶持还是很明显的，在整个宏观经济的基本面艰难的情况下，对占据GDP十几个百分点的支柱性产业房地产，政府出台支持性政策也是必然的。 二手房首付的降低、营业税的减免降低、包括连续的降准降息，整个房地产大环境都有了改观，对市场消费信心具有很强的提升作用。 从数据可以看出，今年二季度开始，房地产市场就出现了一些变化，具体来说，房价由降转升的城市正在增加，价格仍在下降的城市中多数降幅在缩小。房地产市场发生变化，原因主要来自两个方面。 一是自去年以来，国家有关部门采取了调整首贷认定标准、降息降准等调控措施，同时推出松绑限贷、限购等政策，释放了部分刚需和改善性需求，在一定程度上为投资性购房提供了机会。 二是受到多次降息等因素的影响，存款和资金搬家，间接给楼市注入更多资金。从市场变化可以看出，上半年的楼市主要因政策变化而变化，市场本身调整也因利好政策出台作用甚微。 对于影响后市发展的土地市场，上半年并没有因政策利好、成交量上升而有所提高，相反，整个交易市场成交量表现清淡，成交金额锐减。上半年，地方土地财政收入锐减，原因在于今年3月国土部联合住建部发文要求各地区因地制宜，土地供应做到“有供有限”。 7月9日，国家统计局公布数据显示，6月份全国CPI同比上涨1.4%，虽然涨幅较上个月扩大0.2个百分点，但依然在低位徘徊；同时，全国PPI同比下跌4.8%，数据表现低于市场预期，跌幅扩大至年内最大值。 这表明尽管当前通缩压力有所减轻但风险仍存，货币政策将继续有望保持宽松。从房产开发商的角度来看，经历了2014年的低迷之后，房企在产品开发强度、库存控制和销售策略方面，有了更为丰富的经验。 虽然上半年市场因政策效应有所回暖，但从房企整体开发节奏以及拿地方面都表现出谨慎、理性的心态。 预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。 |
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