揭秘相邻房屋打包出售价格翻倍的奥秘

一些临主街的地皮，由于可以改变土地用途，用来开发高密度房屋而身价倍增。2013年， Sheppard Ave East 627号和紧邻的625号，由于临Sheppard大街，并位于街角，有开发价值，两个Lots打包联售，叫价高达553万元，远高于周围内街同类独立屋价格。(本报资料图片)

　　温哥华地产经纪Michelle Yu的客人，一对台湾夫妇，专程从台湾飞回温哥华，为的就是要给她一个大大的拥抱。原因就是，他们的房子，别的经纪估价180万，Michelle却给他们卖了430万。

　　据Business in Vancouver 报道，Yu 擅长于将相邻单位联合打包，高价出售给开发商。她最近的一次经典战例，是将一条街道上的9个独立屋打包，以3340万售出，平均每个单位售价370万元。而据温哥华市政部门2014年7月的估值，这里每个独立屋单位的均价仅为170万元。

　　多伦多本地资深地产从业人员肖绍军(Mark Xiao)在接受本报采访时称，相邻单位打包出售给开发商这种形式，在多伦多也比较普遍。主要是看能不能改变土地用途(Rezoning)。如果低密度独立屋打包后，土地用途能变成建中密度镇屋，甚至高密度Condo ，开发商当然能赚大钱，卖价贵个1-2倍都不在话下。

　　他表示，这里所说的相邻单位，一般是指靠近大路边的单位，只有这样的单位才有机会改变土地用途。按说路边或拐角地段的独立屋，比起宁静内街的房子，更不好卖，价钱也要便宜些。但一旦能联合打包，出售给开发商，情况就不一样了。象多伦多Yonge/Finch，Yonge/Sheppard 一些靠近大路的独立屋，大多是5个10个打包出售，本来每个房子百来万，挂牌价都是300来万。

　　肖绍军说，他自己也操作过这类交易，Bayview/Sheppard一带，有6个半独立屋联合打包出售，叫价比市面上贵了2倍。他的客人准备买下来建镇屋。都准备下Offer 了，这时又有6家屋主加了进来，变成了12家联合出售，这回的地可以建Condo 了，他的客人没那么大财力，最终放弃。他还帮2个客户卖过Willowdale的相邻单位。这两个单位合起来，可以变成3个Lots ，买家最终出了高出市价50%的价钱，拿下了这2个相邻单位。他认为，实际操作中，2-3家，3-5家，容易操作一些。当然，联合的家数越多，获利越大，但难度也越大，人一多，利益就难以达成平衡。

　　当然，打包联售也不是每一次都能奏效。Steeles/Yonge附近有6家独立屋联合打包出售，价格比市价贵1倍，卖了很久也没有卖掉。这6个独立屋都是标准的50X120尺左右的单位，6个加起来也才300X120尺，也不够大，建不了 Condo 。就算面积够大，也还要看政府是否有规划可以在这里建Condo 。所以联合打包出售，和市政规划也有密切关系。

　　Michelle Yu 也认为，打包联售成功的关键，就是密切关注市政规划，这些资料都是公开的，上网一查，这块地能不能变成高密度用地，不难判断。根据规划来确定叫价，价格翻倍其实是很正常的。她举例说，如果一块1万尺的独立屋地段，市政规划建议可开发成容积率为2.5倍的建筑，那也就是说，这块地有可建25000尺镇屋的潜力，镇屋的价格约每尺900元，利润可观。

　　当然，利润与风险是并存的。Michelle 称，光是申请土地用途改变，屋主往往至少要等上1年时间。在这期间，屋主不能擅自出售物业。如果最终批下来的结果要好于预期，如预期是批中密度，结果批下来高密度，那屋主也将有机会再分一杯羹。

　　在Business in Vancouver的报道中，另一位今年3月中旬刚以2630万元完成一桩5单位联售交易的温哥华地产经纪Mark Goodman 则称，开发商也有风险，并不是所有的屋主都配合。他最近刚和开发商联手做了一个11个Lots 联售的交易，就遇到部分卖家抵制。开发商先发制人，买下了拐角的两个单位，每个160万元，比市场价高出60万元。这两个拐角单位很关键，一前一后锁住了其它9个Lots ，加上价格诱人，别的卖家也就纷纷加入了。Goodman 说，开发商也是在赌博，因为改变土地用途还没有完成，在申请的过程中，还得允许这两个卖家免费住在他们已经出卖的物业里。在其它的案例中，卖家同意在一年内加入联售，若申请土地用途延期，开发商往往要付10万以上的代价，让卖家继续同意联售。

　　肖绍军最后总结说，打包联售，主要是看能否Rezoning。土地能改变用途，开发商多大风险都值得担，多给卖家1-2倍的钱也是毛毛雨，买卖双方皆大欢喜;若不能改变土地用途，则增值潜力不大，联售意义不大。