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一线城市仍有强大优势 人口从中西部向东部省市流入的速度减弱，是否意味着一线城市的人口流入也会迅速减少，进而导致房价下跌呢？我们认为这基本是不可能的，主要理由有三个： 第一，从百度迁徙图可以看出，北上广深依然位列节前流出最大的5大城市，其中东莞排第四（如果你觉得短期高峰时点的数据不足以说明问题，那请看第二条）。 第二，2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名，发现人口净流入超过100万的城市共有22个，其中北上广深和东莞的人口净流入名列前5，与迁徙图对应，而且目前中国房价最高的城市，基本都出现在这22个城市里面。厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2：1。 第三，人口流动背后的密码是产业结构和发展前景，中西部地区的城市群即使发展迅速，但在短期内也难以形成一线城市这样有竞争力的产业群。 表1中国人口净流入超过100万的22个城市及2015年1月房价 中国哪些城市将被大洗牌抛弃？ 商业见地网
来源：明源地产研究院根据公开数据整理 很显然，人口的增速与房价的涨跌幅成正相关。净流入越多，涨的越快，反之则上涨乏力甚至下跌。 虽然东部省市整体对中西部人口的吸引力不断减弱，但是，这些区域的核心城市由于具有产业方面的优势，依然独具魅力，中西部城市群对其人口的抽离作用很弱。 被抛弃的城市要小心了 改革开放让一部分人先富起来，现在建立5个国家级城市群是让一部分城市先富起来。进入这些城市群的城市无疑是幸运的，这些地方的房地产行业当然也不例外。 虽然国家最终还将打造9个区域性城市群和6个地区性城市群，但区域性和地区性的城市群与国家级的显然不在一个层次上。 此前4大城市群所在地房价的表现已经毋庸赘言，日本的经验同样表明，当人口红利消耗殆尽时，各地区之间的博弈就近乎变成了零和博弈。 占据资源和产业优势的地区，将像海绵一样吸纳周边的人口，导致后者房价下跌。 表2中国5大国家级城市群囊括的省市地区
日本的三大城市圈（东京、大阪、名古屋）占日本人口和经济总量的70%。2012~2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。 与此形成鲜明对比的是自1992年日本地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌。即便日本政府制定了一系列振兴地方经济的政策，效果也十分微弱。 1935年即被发现的“胡焕庸线”亦很好地揭示了这一点，即一个区域的优势一旦被确立起来，是很难改变的。 今天，人口的分部情况，与80年前没什么太大的区别。世界银行发布的报告显示，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。 具体到房价上，被列在城市群里的城市，更利于房价的稳定以及上涨；未被列入国家级城市群，又处于这些城市群周边的城市，人口——特别是劳动力人口被吸走的概率加大，导致房价下跌的风险增大。 这一点，与高铁的抽水机作用类似——即一个吸引力不够的地方通高铁后，当地人口将更快地被抽离出去。 不同房企的应对策略 1、全力清理库存 目前，全国大部分重点城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。多数二线城市的库存量仍处于2010年来的高点。三四线城市更加危险。处于国家级城市群周围的三四线城市是高危地区。 2015不加速去库存，机会指不定哪天就被临近伙伴城市的吸星大法吸走了。房企在选择进入这些城市时，需要特别谨慎。 2、布局核心城市 在5大国家级城市群中，重点聚焦的还是珠三角、长三角和京津冀城市群，这里是未来房地产的主战场：一类是中心城市，即传统一线城市北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。 随着产业发展和交通方式的变化，缺乏独特性和自我定位的城市，未来会被抛弃。 2014年以来，标杆房企已经迅速回归一线城市和1.5线城市。当然，一线和1.5线城市的地价高企，一般的中小房企都玩不动。 那就还可以选择核心都市圈的卫星城，投资拿地如买股，买龙头总是相对比较保险的。 |
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