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随着美国经济的持续复苏，金融危机中受到严重冲击的美国住宅房地产市场是很多国内投资者最近几年追棒的热点。然而，在经过此前两年的高速增长后，今年以来美国住宅房地产市场出现很多减速的迹象。自然的，很多人可能出现这样一个问题，美国住宅房地产市场是否已经见顶？
以笔者看来，答案是否定的。就供给和需求两方面而言，本轮美国住宅房地产市场复苏的大趋势还远未结束。但预计复苏速度会有所放缓，将从高速增长切换到平稳扩张的阶段。
供给面的持续改善主要体现在以下几个方面：库存偏紧支持房价预期上涨；建筑商对未来的判断更加乐观；随着银行放贷标准继续放松，建筑商将更容易获得资金来扩大建筑活动。
房屋库存偏紧短期难以解决，支持房价预期继续上行。本轮金融危机对房地产市场的冲击尤其大，导致房屋开工数量显著下跌。目前不论是新房，还是二手房的库存均接近历史最低点。单户型新屋库存从2006年5月的超过50万栋下降至现在的不到17万栋左右。单户型二手房库存则从2007年中的超过 400万栋持续降至去年底的不到200万栋。
可以说，库存偏紧在过去几年支持了房价的持续上涨。而库存偏紧的问题在短期内还难以得到解决，导致房价继续上涨的预期强劲。
首先，新屋开工数量在危机后也大幅下降，即使过去几年持续改善，但按照目前的速度推算，未来两年还难以弥补新屋库存的缺口。
其次，经过前几年的消化，影子库存的数量也显著降低。随着房价上行，银行也不急于将持有的止赎屋折价出售。
最后，库存偏紧也限制了一部分房主出售现有房产的意愿。这些房主本打算在房价回升的时点出售房产，用来购买更大更好的房屋。但现因房源紧张而无法升级，不得不推迟售房时点。
建筑商对美国房地产市场维持乐观。房屋库存偏紧、房价持续上行，进一步推升了建筑商的乐观情绪。根据美国建筑商协会的调查，除了去年冬天异常寒冷的几个月之外，建筑商的乐观程度已回升至2005-06年的水平。然而，新屋开工数量还远不及危机前。去年末新屋开工数量不到100万栋，不及2005 年底的一半。从这个角度而言，只要能够获得足够的资金，美国住宅房地产市场的建筑活动还有较大的增长空间。
美国银行的贷款标准持续放松。危机后美国建筑商在相当长的一段时间难以从银行获得贷款。但随着实体经济的复苏，银行的风险偏好有所恢复，尤其是银行间的竞争重新越来越激烈，因此工商业贷款的发放标准在2011年底以来处于持续放松的状态。这种情况下，很多中小型建筑商能够获得所需的资金，有利于整体住宅房地产市场的建筑活动扩张。
从需求面看，人口结构、劳动力市场恢复、与历史水平相比仍然较低的房贷利率、银行放贷标准的放松，以及租金上涨，都支持未来购房需求。
人口结构变化支持房屋需求回暖。通常来说，年轻人新建家庭往往是住宅房屋的刚性需求。然而，金融危机之后，美国年轻人新建家庭数量连续3年下降，尽管同期该年龄段人口数量持续增长。其中一个重要原因是，受金融危机的影响，很多年轻人被迫搬回父母家。2007年前25-34岁美国人与父母同住的比例均值不到12%，而危机后该指标快速上涨，在2013年底接近14%。
随着美国经济的持续复苏，这些趋势将出现逆转。事实上，美国25-34岁男性与父母合住的比例在2010年后已经出现明显的下降，而年轻家庭数量在去年也录得明显的增长。如果这一态势持续，将支持房市的刚需继续改善。
劳动力市场持续改善，支持居民收入持续增长。尽管上文提到短期内工资上涨乏力导致居民收入增长缓慢，但中长期来看，随着劳动力市场的进一步改善，劳动力的供给和需求状况的改变将使得劳动力成本上升，支持居民收入增长。失业率从2012年初的8.2%降至今年6月的6.2%，近期部分失业率较低的行业和地区工资上升相对明显。
往前看，计划提升雇员工资的企业比例还在增加。收入增长一方面提升了潜在的购房意愿，另一方面也使得申请到房贷的可能性增加。
房贷成本仍处于历史低位。与很多其他发达经济体不同，美国的房贷以固定利率房贷为主。尽管去年一度出现显著上升，但目前房贷利率仍接近过去40 年以来的最低位。在基准情形下，美联储的QE减量会是循序渐进的过程，不会导致长期利率持续快速攀升。事实上，今年1月份QE减量开始执行后，美国长期利率反而出现明显的回落。市场预计到今年底10年期国债收益率将在3.2%以下(目前为2.5%)，从长期而言，对购房者仍非常具有吸引力。
房贷发放标准可能放松。危机后银行等房贷发放机构一度对发放房贷极度谨慎。在这种情况下，很多在危机前能够很容易获得房贷的潜在购房者，往往难以从银行获得足够的贷款，直接减少了对房屋的有效需求。然而近期这种情况有所改变，如果未来银行发放房贷的标准持续放松，有利于有效房屋需求的回升。
租金上涨较快，鼓励购房需求。从消费者的角度而言，随着经济向好，购房的能力逐步增强。但仍需要在租房和购房之间进行权衡。如果租金上涨快于房价，那么在边际上，有能力的消费者会更倾向于买房。而从去年中开始，租金涨幅持续高于房价，这也会鼓励更多人从租房转向买房。
综上所述，2014-15年美国大城市房价仍分别有上涨4-5%的上涨空间。由于上述提及的供给和需求面的支持，今明两年美国20个大城市房价还将继续趋势上涨。事实上，在1季度异常寒冷的天气后，房屋销售和签约数量都出现趋势反弹，预示着今年初美国房市并不像某些观点认为的那么悲观。
2012-13年美国大城市的房价上涨较快(分别为6.9%和13.4%)，其中包含有受到抑制的需求(如房贷标准偏紧等)，未来随着宏观层面的支持因素进一步改善，这一因素的影响将逐渐消退。因此今明两年美国房价保持稳健复苏的态势仍是大概率事件。
尽管美国全国房价均值增速将有所回落，但地区性差异仍比较显著。从房价的预期上涨幅度、人口变化带来的刚需，以及居民收入增速的角度来看，不少地区和城市房价还有明显的增长潜力。房价预计增长较快的州包括新墨西哥、密西西比、缅因、伊利罗伊斯州和新罕布什等，而预计房价增长较快的城市圈则有孟菲斯、坦帕、杰克逊维尔、密尔沃基和圣路易斯等。
但值得注意的是，有很多难以量化的因素也会影响房价。例如有些地区学区较好，有些地区自然资源丰富，另一些地区气候适宜，都会影响购房者的意愿。以城市圈为例，纽约附近好的大学较多，加州某些城市也是如此。这些地区的房价增幅可能比数量模型推导结果更快。而北卡很多城市油气资源丰富，如果全球经济复苏提速，对能源的需求回升较快，这些城市的房价上涨空间更大。因此，对于这些城市，更适合具体情况具体分析。
(本文作者介绍：加拿大卡尔顿大学经济学博士，中国国际金融有限公司驻纽约宏观经济学家。)
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