卑诗前房产经纪欺骗客户、向监管机构撒谎，被罚62.7万元

据BNN Bloomberg报道，卑诗省金融服务局（BCFSA）裁定，前房产经纪Andre Zubko须缴纳共62.7万元罚款，其中纪律罚款32万元，调查执法费用30.7万元。这是他在十多年前为增加佣金欺骗客户之后的处罚结果。该裁决上月底作出，周五在网上公布。

处罚涉及2016年和2017年的八宗交易。据此前的责任裁决，Zubko联合另外两名持牌经纪，规避他与想卖房的客户所签协议中的佣金条款。他还向BCFSA调查人员作虚假或误导性陈述，并承认删除了与被调查交易有关的电子邮件。

裁决指出，Zubko当时在Squamish的One Percent Realty工作。该经纪公司收取固定佣金，客户多是想以较低交易成本卖房的人。Zubko发现，买方经纪有时不愿带客户看该公司的房源，因为买方经纪的佣金也会被压低；对方出价时，往往还会要求卖方支付更高的买方经纪佣金。

据裁决，Zubko于是想出办法：把没有经纪代理的买家介绍给两名持牌经纪，一位是他的高中同学，另一位是他妻子的表亲，由他们在出价时要求更高的买方经纪佣金；报价被接受后，这两人把增加佣金的大部分交给Zubko。八宗交易全部使用了这种“佣金计划”。

其中两宗交易还用了另一种“转让计划”：Zubko让与他关系密切的人对他代理的房源出价，打算再把买卖合同以更高价格转让给其他买家。责任裁决称，Zubko想让亲近的熟人通过转让合同获利，代价由他的客户承担。

2024年7月作出责任裁决的BCFSA聆讯官Andrew Pendray认定，“佣金计划”是以“非法手段”获取钱财，符合卑诗《房地产服务法》对欺诈性交易的定义；“转让计划”同样属于欺诈性交易。Pendray还认定，Zubko未配合调查，并与另一名持牌经纪串供，统一向监管机构讲述的说法。这些行为也构成持牌人的不当行为。

制裁裁决称Zubko的行为“严重”，尤其是佣金计划和转让计划。裁决写道，在转让交易中，Zubko刻意安排交易，使客户拿到的卖房款少于他明知客户本可赚到的数额，并且是在积极安排家人和朋友赚取这笔多出的钱，代价由客户承担。

八宗交易中，有四宗发生在法律修改之前，修改后单项不当行为的罚款上限由1万元提高到25万元，因此Pendray对这四宗各罚1万元。其余四宗分别罚5万元、5.5万元、5.5万元和11.5万元。聆讯官还另罚3.5万元，确保Zubko没有保留最初从这些交易中获得的利润。以上合计纪律罚款32万元。BCFSA另要求并获准30.7万元执法费用，相当于一部分调查成本。

Zubko和他个人名下的房地产公司对62.7万元共同负责，须在制裁裁决作出之日起60天内缴清，也可在30天内就裁决向卑诗省金融服务裁判所提出上诉。裁决还取消了Zubko及其公司的执照，但文件指出这只是“名义上”的取消，因为Zubko自2017年起就不再是持牌房产经纪。