最高20%，新规比房产税还厉害？两类人要注意

自去年上半年起，房地产调控政策的持续深化在国内引发了一轮房价调整。全国平均房价从第一季度的每平方米1.1万元，滑落至年底的9500元。进入2022年，房价下跌的城市数量进一步攀升，已达163个，而房价上涨的城市仅为149个。当前，房价调整的趋势并未发生显著改变。

尽管国内许多城市的房价出现了较为明显的调整，但整体而言，房价水平依然居高不下。北京、上海、深圳等一线城市的房价高达每平方米6至7万元，二三线城市的房价也普遍在2至3万元之间，即便是四五线城市的房价，也需1万余元。

与此形成鲜明对比的是，中国多数居民的月收入仅在3000至7000元区间。这意味着，当地居民的收入水平难以支撑起高昂的房价。

因此，许多人期盼房地产税能够早日落地实施。其主要目的在于通过增加房产持有环节的成本，抑制投机炒房行为，从而有效降低当前的过高房价。实际上，中国早在去年10月就已宣布将扩大房地产税试点城市的范围。据专家预测，房地产税有望在“十四五”期间正式推行，税率可能介于1%至3%之间。

在房地产税正式实施之前，河北、云南、湖南等三个省份已先行试点“房东税”。“房东税”是一种针对个人出租房产所获租金收入征收的税收政策。以云南省为例，对个人出租非住房所得征收20%的个人所得税，而对个人出租住房的房东则征收10%的个人所得税。若房东每月租金收入为2万元，则需缴纳2000至4000元的个人所得税。

鉴于国内已有三个省份开始试点“房东税”，一种普遍观点认为，房东完全可以将此税负转嫁给租客。然而，我们认为，当前国内房地产市场总体呈现供大于求的格局。在此背景下，房东很难将“房东税”的成本转嫁给租客。此外，租赁市场的租金水平很大程度上取决于当地租客的收入水平。若房东强行将税收成本转嫁，租客完全可以选择不租，另寻其他更经济的房源。

事实上，河北、云南、湖南等三个省份试点“房东税”的举措，对两类人群的影响尤为显著。第一类是那些采取“以租养贷”策略的购房者。这部分人群的购房资金多来源于银行贷款，每月需偿还高额的房贷。他们通过出租房产，利用租金收入来覆盖银行贷款。然而，“房东税”的实施将直接减少他们的租金收入，增加还贷压力，使得未来依赖“以租养贷”的购房者数量将逐渐减少。

另一类受影响较大的群体是炒房客。炒房客通常囤积大量房产，通过出租房产获取稳定的租金收入，并寄望于未来房产升值后高价出售，从而获得巨额利润。然而，“房东税”的征收将直接提升其持有房产的出租成本，并降低租金收入，显著挤压其投机盈利空间。