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B.C.省监管机构发现，一名前按揭经纪在调查人员审查的每一份申请中，都向贷款机构提交了虚假或具有误导性的信息，因此被终身禁止重返该行业。
Gursher Singh Bains于2025年12月2日自愿终止其在B.C. Financial Services Authority（BCFSA）的注册，并于上个月与监管机构签署了一份同意令协议（consent order agreement）。 该文件经过删节的版本于周四在BCFSA网站上公布。 CRT裁决 根据同意令，BCFSA是在获悉Bains在该省Civil Resolution Tribunal（CRT）的一宗案件中被裁定败诉后，开始对他展开调查的。 在该案中，CRT裁定，Bains在处理借款人的申请时存在疏忽，具体而言，他没有向贷款机构披露相关房产是一栋预制移动房屋（manufactured mobile home）。 BCFSA审查了导致CRT作出上述裁决的这笔交易，并发现Bains是从“一名中间人”那里获得按揭申请中所包含的信息，而且没有采取任何措施直接向借款人核实这些信息。 同意令写道，Bains“在没有联系借款人的情况下，将申请提交给了银行”。 当银行的房产评估显示，该物业是一栋预制房屋——而该贷款机构不为此类房产提供融资——之后，根据同意令，Bains告诉借款人，在他们的交割日期之前已经没有其他融资选择。 协议指出，借款人最终向房产卖家额外支付了5,000元，以推迟交割日期，之后在没有Bains协助的情况下获得了其他融资。 在审查这宗案件后，BCFSA扩大了调查范围，对Bains在2022年5月至2024年4月期间经手的8宗业务档案进行了调查。监管机构表示，这些档案是“随机抽取”的，但最终发现全部8宗业务都包含误导性信息，其中一些甚至是完全虚假的信息。 提交虚假文件 在BCFSA审查的8宗业务中，有5宗涉及Bains向贷款机构提交的申请，其中所附文件并非“真实文件”，而且夸大了潜在借款人的收入、资产，或者同时夸大两者。同意令对此作出了说明。 文件指出，在这5宗案件中的每一宗，Bains都向监管机构承认，他没有尝试核实自己在申请中所提供的信息。 同意令详细说明的其中一宗案件，是2022年6月针对Surrey一处房产提出的一项“房屋净值套现”（equity take out）申请。 该申请“严重夸大”了借款人的收入，并附有2020年和2021年的税务文件，其中同样列出了“被夸大的收入数字”。 同意令显示，BCFSA与这名借款人进行了交谈。借款人表示，他“不认识这份按揭申请或作为证明材料提交的税务文件”，而且“从未与Bains有过任何往来”。BCFSA还与该借款人的报税人员进行了交谈，后者表示，申请中包含的那些文件并不是由他们制作的。 借款人向监管机构提供了真实的税务文件。根据同意令，这些文件显示的收入“明显更低”。 文件写道：“Bains向BCFSA表示，他不记得这笔交易，无法解释提交给贷款机构的信息来自哪里，并承认自己没有向会计师核实税务文件，也没有采取措施向客户确认这些信息的准确性。” BCFSA审查的另外3宗案件则涉及误导性信息。其中一宗案件中，Bains在向多家贷款机构提交的多份申请中，对同一名借款人的职业和收入提供了相互矛盾的信息。在另一宗案件中，他向贷款机构表示，一处房产将“100%由业主自住”，但后来得知借款人尚未确定该房产究竟用于自住还是作为投资物业后，却没有更新申请中的信息。 最后，根据BCFSA的调查，Bains提交了一份第二按揭申请，却没有披露该房产已经存在第一按揭。 “损害公众利益” 在同意令协议中，Bains承认，他一直“依赖转介来源或第三方获取借款人的信息和文件”，没有独立核实这些信息，而且在上述每一笔交易中都没有直接联系借款人。 同意令将Bains的行为形容为“损害公众利益”，并列出了他违反该省《Mortgage Brokers Act》的四种行为：
根据同意令，Bains此前没有受到BCFSA纪律处分的记录。 除了同意不再申请注册成为按揭经纪，并且今后“不具备”申请注册资格之外，Bains还同意在签署同意令后的三个月内，向监管机构支付25,000元的行政罚款。 他还必须在三个月内向BCFSA支付5,000元的“调查费用”。 |
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