做房东要有包租客称心的觉悟！否则分分钟损失数千元

据Vancouver is awesome报道，由于蟑螂、老鼠肆虐，租户提前终止租约，房东试图索要租金损失，但被租务处（Residential Tenancy Branch，RTB）拒绝。

双方的租约从2023年5月15日开始，租期为12个月，每月租金为$2750元，其中包括$250元的水电费。租客在租约开始时支付了$1380元的押金。截至举行听证会时，这笔钱一直被房东扣留。租约有效期内，房东对房子进行大规模翻修，后院堆放了大量建筑材料。同时，出租单位里老鼠和蟑螂肆虐，持续数月得不到解决。

2023年11月10日，租客向房东递交了书面通知，要求提前解约，房东同意了。12月15日，双方的租约终止，租客搬离，随后在12月19日将以挂号信形式将自己新的转寄地址发给了房东。这封信在12月21日被签收。但房东扣留了押金，并且在2024年1月3日要求租客赔偿损失。

通过在社交媒体上发招租广告和朋友介绍，房东成功将房子再度出租，新租约从2024年2月1日开始。原租客在2024年1月26日向RTB申请，要求房东双倍返还押金，房东则要求租客赔偿2023年12月15日至2024年2月1日期间的租金损失，共计$4125元。租户强调，提前搬走的原因是严重且持续的害虫侵扰。他们曾在2023年12月4日给房东写信，告知“害虫问题持续存在且十分严重”。

房东称自己处理了害虫问题，租户搬走时蟑螂和老鼠的问题已经解决。但前租客说事实并非如此，自己搬走前的最后几周，晚上总是听到老鼠的声音。租客还提供了许多照片，记录了租房期间进行大规模翻修的情形，指出许多照片让人觉得不安全和不合理，孩子在后院玩各种建筑材料令人担忧。

本着对于损害赔偿“谁主张谁举证”的原则。房东要求租客赔偿损失，必须同时满足以下四个要素：

1、证明损害或损失存在；

2、证明损害或损失是由于租户违反该法案、法规或租赁协议的行为或疏忽造成的；

3、证明赔偿索赔损失或修复损害所需的实际金额；以及

4、证明房东遵循《住宅租赁法》第 7(2) 条，采取措施减轻或减少了损失或损害。

RTB仲裁员认为，本案中，租户提前终止租约违反了《住宅租赁法》，并且房东确实因此承受了租金损失。但租户证明了其租期内存在严重的虫害问题，房东却没能证明他们已采取措施将对出租单位的损害降至最低，并减轻新租户面临的虫害问题。

另外，由于房东在收到租客新转寄地址后15天内，就申请保留押金和要求损失赔偿，因此不需要双倍返还押金。最终，RTB驳回了房东的索赔要求，命令房东返还租客押金及其利息，以及仲裁费$100，共计$1497元。

在大温地区，蟑螂、老鼠等虫害导致的租房矛盾比比皆是。加拿大的一家害虫防治公司Orkin Canada每年都会公布一份鼠患最严重的城市榜单，温哥华一直占据BC省的榜首位置；在全国范围内，也仅次于多伦多，排在第二位。

在BC省，通常是房东负责检查和处理出租单位的虫害，因为根据法律，房东有责任保持住房安全且适宜居住。 但如果害虫侵扰是由于租客行为造成的，那么租客可能要承担责任。 要证明这一点，房东必须保留可靠的文件，包括对房屋不当护理的照片。

房东也可以在起草租约时加入与虫害防治有关的条款，说明房屋交付时状况良好，如果因租客行为发生变化，租客需要对造成的损失负责。租户在发现虫害问题时尽快以书面形式通知房东，并在治理期间遵守房东的指示。此外，租户不得将在虫害环境中使用过的家具、床垫或者衣物带入出租单位。 特别需要注意的是，民事纠纷中的举证责任特别重要。因此为了维护自身权益，房东和租户就虫害问题进行的所有沟通和治理行动都应记录在案，以便在发生争议时有据可查。