尽管从 2022 年 3 月开始，加拿大央行已经极尽全力的让利率飙升、从而抑制过热的通胀以及房市，然而，通胀水平已从高位回落，但央行认为房价仍然没有降到位。 加拿大央行表示，近期加息导致的房价下跌幅度并没有达到他们所预期的水平，这主要是由于“结构性”供应不足。 但一些经济学家表示，房地产市场调整可能尚未结束，房价可能还会出现更多下跌。加拿大央行高级副行长卡罗琳·罗杰斯(Carolyn Rogers)周三讨论了央行在连续第二次维持利率稳定后对房地产市场的看法。她表示，迄今为止，房地产市场对加息的抵抗力比历史模式所显示的要更强。 罗杰斯解释说，购房是经济中对利率变化反应最敏感的部分之一，因为它们是通常通过贷款购买的大件物品。按照历史惯例，随着利率下降，房价会略有上涨，随着利率回升，房价也会下跌。 然而，一年多加息以来的房价并没有出现大幅的下降，相对于加息的幅度，房价并没有如银行家们所预期的下跌。 在加拿大央行紧缩周期开始加息的第一阶段，房价确实出现了大幅下跌。 数据显示，从 2022 年 3 月央行开始加息到 2023 年 1 月宣布“有条件暂停”紧缩政策，加拿大房地产协会的数据显示，房屋基准总价下降了18%。 此后，房价在春季反弹中又上涨了 8%，然后在 6 月份再次达到顶峰，此后全国总价格的下降速度相对较慢。 加拿大皇家银行 (RBC) 经济学家雷切尔·巴塔利亚 (Rachel Battaglia) 也认为，尽管利率上升导致拥有成本上升，但由于供应不足，房价仍受到“提振”。 巴塔利亚指出，自 6 月以来最近一次房价下跌的地区差异比 2022 年的低迷时期更大。安省和 BC 省两个最昂贵的住房市场受到了更严重的打击，而卡尔加里等阿尔伯塔省的一些城市则继续出现增长。 她认为，阿省各市房地产市场表现出的弹性主要是由于该省较低的债务与家庭收入水平以及大宗商品丰富的西部经济的相对实力。这一轮的调整期似乎并不像上次那样全面。 但布朗和巴塔利亚都认为，随着未来几个月利率上升的痛苦进一步困扰房主，房价将会进一步下跌。RBC 的巴塔利亚认为，经济低迷、房市疲软的局面可能还会持续几个季度。 布朗表示，与上次加拿大央行暂停政策利率不同，与债券收益率挂钩的固定抵押贷款利率并未放松，这使得固定抵押贷款的利率进一步提升。他预计，这将继续拖累房屋转售，导致价格较目前水平下降约 5%。 道明银行经济学家 Rishi Sondhi 在周四发布的报告中呼应了布朗的预测，认为到 2024 年第一季度末加拿大的平均房屋价格将下降 5%，销售活动下降 10%，随后房市将开始复苏。 按照布朗对住房调整的估计假设，目前的房主并不会出现大规模的抛售，他们中的许多人因在更高的利率环境下续签抵押贷款而感到压力。 地产经纪公司 Royal LePage 周四发布的一份报告显示，31% 的抵押贷款持有者计划在未来 18 个月内贷款续约。根据 Nanos 调查公司 9 月 8 日至 14 日期间的民意调查进行的调查显示，在这群人中，74% 的人表示他们担心利率上升的影响。 尽管房主们感到焦虑，但加拿大央行与周三决定一起发布的最新货币政策报告显示，利率上升尚未在抵押贷款领域造成太多问题。央行表示，自大流行以来家庭的“财务压力”有所加剧，但加拿大家庭的押贷款拖欠率仍接近“历史最低点”。 分析认为，消费者们通常会竭尽全力保全抵押贷款、以避免抛售房屋，但这意味着可能会拖欠其他方面的贷款。例如当前信用债务和汽车贷款的拖欠率在不断上升。 但布朗进一步补充之处，如果加拿大央行认为需要更长时间保持高利率、并且加拿大经济衰退程度加深，那么可能会有更多的失业率、增加居民债务偿还难度，那时或将会有更多房主进行抛售，明年房价的下跌幅度将有望在 10-20% 区间。 |
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