央妈降息，房地产要触底反弹了吗？

今天是 5 月 20 日，央妈送温暖了，

最新贷款利率 1 年期降低至 3.7%，5 年以上降低至 4.45%，LPR 再降 15 个基点。5 月 15 日时，央妈 LPR 就下调了 20 个基点，首套房贷利率下降至 4.4%。时隔 5 天，央妈再次将 LPR 下调 15 个基点，首套房利率最低可降至 4.25%。

而在此之前，央妈已经把首套房贷款利率降低至 4.4%。综合这两项可以看到，首套房贷款利率最低降至 4.25%，达到近十年来最低，而两套以上房贷利率也低到了 4.45%。

在一年前，房贷利率最高达到了 6.4%。也就是说，首套房贷款利率已经降低了 2.15%。这个力度有多大呢？队长来给大家算一笔数。

我们假设贷款 100 万元，30 年期限，利率 6.4%，还款总额约为 2250000 元，利息约为 1250000 元，每月利息约为 3500 元。

当利率降低至 4.25% 时，同样贷款 100 万，30 年期限，贷款总额则约为 1770000 元，利息约为 770000 元，每月利息约为 2150 元。总利息可以节约 48 万，相当于一辆宝马 5 系了，每月利息可少支付 1350 元。

可以说，这个力度是相当大的了。

央妈刺激消费的决心不可不谓之大。央妈的政策具有风向标的意义。这是不是意味着房地产要触底反弹了呢？此时，是不是刚需购房的最好时机呢？

在队长看来，首先，稳房价，稳增长，这几乎是一个确定性目标。大家把买房的希望寄托于房价暴跌，这种可能性是非常非常低的。队长说过，目前，中国的房价是以金融信用为底的，跟供求关系存在着某种结构性失衡。

房企在 " 加杠杆 "、" 高扩张 " 的过程中，就把很多的房子、土地抵押给银行了。如果房价快速下跌，房企的资产迅速贬值，房企的金融信用就会快速崩盘。对于那些现金流紧张的房企而言，持续降价会加速自己的死亡。

房价是有一个金融信用底的，必须维持在金融信用底之上，才能避免因房企规模性破产而带来潜在的经济危机。

我们可以看到，像辽宁沈阳、云南昆明、湖南岳阳、株洲、永州以及河北唐山等城市，都出台过限跌令，来阻止房价暴跌。

因此，一部分房企在现金流告急后，房子卖不出去，也不降价，就原地躺平，等，等什么呢？等降息。

房价不能大跌，房企能让利的部分有限。降息，就是让银行来给购房者让利，其最直接的表现就是，利率下降，购房者要承担的利息大幅减少。

这有两个好处，一是，消费者的购房成本明显下降。二是，房企销售回暖，回笼现金流，满满熬过 " 去杠杆 " 的艰难周期。

对刚需购房者而言，这是看得见的利好。降房价或者降利息，都是在降息消费者的购房成本。

在央妈的鼓励下，有些地方城市对房产消费的松绑进一步迈开了步子。像阜阳、银川、泰安、宿迁、菏泽、重庆、赣州、佛山以及南通等城市，将首付比例降低到了 20%。

这些政策对刚需购房者而言，都是重大利好。队长预计，20% 首付比例会在更多城市得到推广，尤其是中西部的三四线城市。因为这时候，中国房地产市场已经从卖方市场，转换为买方市场。

各地方政府、各地方银行以及各地方房企，都需要争取在这一轮降息中，拿下更多的销售份额。一方面是，房企欠的债时间越久，利息越高；另一方面是，鹤岗教训在前，房价崩盘，财政破产，对鹤岗经济造成了重大打击。没有哪个地方政府愿意变成下一个鹤岗。

综合以上因素，在队长看来，20% 的首付比例已经是各方利益博弈之下，所能给出的一个最大的让步了。4.15% 的首套房利率还有一点点的降价空间，但这个空间不大。

5 月 20 日，五大银行 5 年期定存利率为 2.75%，存贷利率差只剩 1.4%。银行的利润率已经被大幅摊薄。而且，房贷业务是五大行最稳定的核心业务，也是银行利润的压舱石。

除了以上这些，各地政府还调高了公积金贷款额度。如果组合使用住房公积金贷款和商业贷款，个人房贷利率可以进一步降低至 3% 以内，利息还能再打低一部分。

对刚需购房者而言，这些都是显著的利好。

腾讯新闻有一档节目叫《多财多议》，他们发起了一个调查。其中有一个问题：" 今后房价会不会涨？" 一开始，认为会涨的人数占比高达 80%，可随着投票的人数越来越多，认为会涨的人数占比就降到了 50%。

《多财多议》第一期：今年是不是年轻人买房的好时机？

从这个问题就能看到，希望房价涨的和希望房价跌的人数，基本持平。这也反向说明，房价已经到了一个心理博弈的临界点。

其实，据国家统计局发布的 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，一线城市的房价已经止跌转涨。

4 月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 3.9% 和 2.4%，环比上涨 0.2% 和 0.4%。

但三线以下城市的房价则出现了明显的分歧，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降 1.5% 和 2.5%，降幅比上月分别扩大 0.9 和 0.6 个百分点。

在队长看来，在 " 房住不炒 " 的政策指引下，今后房价将逐步回归到供求关系上来。其中，人口流入的一二线城市房价将逐步企稳上涨，而人口流出的三四线城市，房价就只能靠止跌令来维持了。有持续增长的人口，才会有持续增长的房产需求。

我国人口自然增长率已经接近于 0，城镇化率也已经接近 65%。按照发达国家 70% 左右的城镇化率来算，中国农村进城人口和城市自然新增人口都已越来越接近于上限。

在人口存量竞争时代，房地产也同样会进入存量竞争时代。人口的流动方向将成为影响不同城市房价的一个重要的指向性标志。

对房企而言，短期内仍然将是艰难的。" 去杠杆 "，将是一个长期的过程。在房价难以快速高涨的背景下，房企的销售回款大部分都需要拿去还债，难以反馈在利润上。这是房企 " 去杠杆 " 的必经之路。

许家印说：" 没有销售，就还不清债务。"

这句话的另一层意思就是，有了销售，首先就要还债。还债，是为了解决房企的金融信用的问题，也就是现金流的问题。

只有把旧债还清了，恢复房企的金融信用，才能从银行借到新债，恢复正常的现金流。房企的债要还到什么地步呢？

答案就是央行划定的 " 三道红线 "。

因此，综合以上内容，队长认为，在金融端，中国房地产已经有了不小的让利了，对刚需购房者而言，是显著利好。在消费端，购房成本确实下降了很多，但进一步下降的空间已经不大了。在企业端，房企的苦日子还要熬一熬，还债仍是当务之急。

对一二线城市而言，今年的下半年将是刚需购房上车的好时机。但三四线城市，刚需的话，最好还是选择核心地段的优质房源，房价才更有支撑力。