租房买房买生意上iU91
蒙城华人网 首页 新闻 综合新闻 查看内容

央妈降息,房地产要触底反弹了吗?

发布时间: 2022-5-20 17:01| 查看: 2009| 评论: 1|来自: ZAKER

今天是 5 月 20 日,央妈送温暖了,

最新贷款利率 1 年期降低至 3.7%,5 年以上降低至 4.45%,LPR 再降 15 个基点。5 月 15 日时,央妈 LPR 就下调了 20 个基点,首套房贷利率下降至 4.4%。时隔 5 天,央妈再次将 LPR 下调 15 个基点,首套房利率最低可降至 4.25%。

而在此之前,央妈已经把首套房贷款利率降低至 4.4%。综合这两项可以看到,首套房贷款利率最低降至 4.25%,达到近十年来最低,而两套以上房贷利率也低到了 4.45%。

在一年前,房贷利率最高达到了 6.4%。也就是说,首套房贷款利率已经降低了 2.15%。这个力度有多大呢?队长来给大家算一笔数。

我们假设贷款 100 万元,30 年期限,利率 6.4%,还款总额约为 2250000 元,利息约为 1250000 元,每月利息约为 3500 元。

当利率降低至 4.25% 时,同样贷款 100 万,30 年期限,贷款总额则约为 1770000 元,利息约为 770000 元,每月利息约为 2150 元。总利息可以节约 48 万,相当于一辆宝马 5 系了,每月利息可少支付 1350 元。

可以说,这个力度是相当大的了。

央妈刺激消费的决心不可不谓之大。央妈的政策具有风向标的意义。这是不是意味着房地产要触底反弹了呢?此时,是不是刚需购房的最好时机呢?

在队长看来,首先,稳房价,稳增长,这几乎是一个确定性目标。大家把买房的希望寄托于房价暴跌,这种可能性是非常非常低的。队长说过,目前,中国的房价是以金融信用为底的,跟供求关系存在着某种结构性失衡。

房企在 " 加杠杆 "、" 高扩张 " 的过程中,就把很多的房子、土地抵押给银行了。如果房价快速下跌,房企的资产迅速贬值,房企的金融信用就会快速崩盘。对于那些现金流紧张的房企而言,持续降价会加速自己的死亡。

房价是有一个金融信用底的,必须维持在金融信用底之上,才能避免因房企规模性破产而带来潜在的经济危机。

我们可以看到,像辽宁沈阳、云南昆明、湖南岳阳、株洲、永州以及河北唐山等城市,都出台过限跌令,来阻止房价暴跌。

因此,一部分房企在现金流告急后,房子卖不出去,也不降价,就原地躺平,等,等什么呢?等降息。

房价不能大跌,房企能让利的部分有限。降息,就是让银行来给购房者让利,其最直接的表现就是,利率下降,购房者要承担的利息大幅减少。

这有两个好处,一是,消费者的购房成本明显下降。二是,房企销售回暖,回笼现金流,满满熬过 " 去杠杆 " 的艰难周期。

对刚需购房者而言,这是看得见的利好。降房价或者降利息,都是在降息消费者的购房成本。

在央妈的鼓励下,有些地方城市对房产消费的松绑进一步迈开了步子。像阜阳、银川、泰安、宿迁、菏泽、重庆、赣州、佛山以及南通等城市,将首付比例降低到了 20%。

这些政策对刚需购房者而言,都是重大利好。队长预计,20% 首付比例会在更多城市得到推广,尤其是中西部的三四线城市。因为这时候,中国房地产市场已经从卖方市场,转换为买方市场。

各地方政府、各地方银行以及各地方房企,都需要争取在这一轮降息中,拿下更多的销售份额。一方面是,房企欠的债时间越久,利息越高;另一方面是,鹤岗教训在前,房价崩盘,财政破产,对鹤岗经济造成了重大打击。没有哪个地方政府愿意变成下一个鹤岗。

综合以上因素,在队长看来,20% 的首付比例已经是各方利益博弈之下,所能给出的一个最大的让步了。4.15% 的首套房利率还有一点点的降价空间,但这个空间不大。

5 月 20 日,五大银行 5 年期定存利率为 2.75%,存贷利率差只剩 1.4%。银行的利润率已经被大幅摊薄。而且,房贷业务是五大行最稳定的核心业务,也是银行利润的压舱石。

除了以上这些,各地政府还调高了公积金贷款额度。如果组合使用住房公积金贷款和商业贷款,个人房贷利率可以进一步降低至 3% 以内,利息还能再打低一部分。

对刚需购房者而言,这些都是显著的利好。

腾讯新闻有一档节目叫《多财多议》,他们发起了一个调查。其中有一个问题:" 今后房价会不会涨?" 一开始,认为会涨的人数占比高达 80%,可随着投票的人数越来越多,认为会涨的人数占比就降到了 50%。

《多财多议》第一期:今年是不是年轻人买房的好时机?

从这个问题就能看到,希望房价涨的和希望房价跌的人数,基本持平。这也反向说明,房价已经到了一个心理博弈的临界点。

其实,据国家统计局发布的 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,一线城市的房价已经止跌转涨。

4 月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 3.9% 和 2.4%,环比上涨 0.2% 和 0.4%。

但三线以下城市的房价则出现了明显的分歧,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降 1.5% 和 2.5%,降幅比上月分别扩大 0.9 和 0.6 个百分点。

在队长看来,在 " 房住不炒 " 的政策指引下,今后房价将逐步回归到供求关系上来。其中,人口流入的一二线城市房价将逐步企稳上涨,而人口流出的三四线城市,房价就只能靠止跌令来维持了。有持续增长的人口,才会有持续增长的房产需求。

我国人口自然增长率已经接近于 0,城镇化率也已经接近 65%。按照发达国家 70% 左右的城镇化率来算,中国农村进城人口和城市自然新增人口都已越来越接近于上限。

在人口存量竞争时代,房地产也同样会进入存量竞争时代。人口的流动方向将成为影响不同城市房价的一个重要的指向性标志。

对房企而言,短期内仍然将是艰难的。" 去杠杆 ",将是一个长期的过程。在房价难以快速高涨的背景下,房企的销售回款大部分都需要拿去还债,难以反馈在利润上。这是房企 " 去杠杆 " 的必经之路。

许家印说:" 没有销售,就还不清债务。"

这句话的另一层意思就是,有了销售,首先就要还债。还债,是为了解决房企的金融信用的问题,也就是现金流的问题。

只有把旧债还清了,恢复房企的金融信用,才能从银行借到新债,恢复正常的现金流。房企的债要还到什么地步呢?

答案就是央行划定的 " 三道红线 "。

因此,综合以上内容,队长认为,在金融端,中国房地产已经有了不小的让利了,对刚需购房者而言,是显著利好。在消费端,购房成本确实下降了很多,但进一步下降的空间已经不大了。在企业端,房企的苦日子还要熬一熬,还债仍是当务之急。

对一二线城市而言,今年的下半年将是刚需购房上车的好时机。但三四线城市,刚需的话,最好还是选择核心地段的优质房源,房价才更有支撑力。

标签: 房价
发表评论

最新评论

引用 8964 2022-5-20 23:38
欧美都在快速加息对抗通胀,防止经济过热,这个时候天朝选择放水,这经济得差到什么程度了?好吧,反正中国人出了名的能忍,当初物价几十上百倍飞涨的时代也挺过来了。

查看全部评论(1)

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与蒙城华人网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如发现稿件侵权,或作者不愿在蒙城华人网发布文章,请版权拥有者通知蒙城华人网处理。
黑客称获取上海警方十亿中国国民信息数据库并网上兜售
黑客称获取上海警方十亿中国国民信息数据库
一个黑客宣称获取了中国上海公安系统近24TB(太字节)数据量的10亿中国国民的户籍、身
作家倪匡去世!生前饱受疾病折磨却拒绝化疗
作家倪匡去世!生前饱受疾病折磨却拒绝化疗
7月3日,娱乐圈又传来噩耗。​​​倪匡于3日下午逝世,享年87岁,引发网友热议。据悉
英国妹子对随机物品过敏 大哭大笑都可能导致生命危险
英国妹子对随机物品过敏 大哭大笑都可能导
今年27岁的娜塔莎·科兹(Natasha Coates),来自诺丁汉,是一名热情乐观的体操运动员
奶茶妹妹章泽天瘦一圈 鼻子太尖引发吐槽
奶茶妹妹章泽天瘦一圈 鼻子太尖引发吐槽
近日,有媒体曝出了“奶茶妹妹”章泽天在出席巴黎晚宴的活动照片,在照片中,章泽天穿
曝董卿富豪丈夫被执行超7亿,此前已失联5个多月
曝董卿富豪丈夫被执行超7亿,此前已失联5个
7月4日,据媒体报道,董卿的富豪老公密春雷以及他的公司览海控股集团,日前被强制执行
知名歌手朱俐静不幸去世!患乳腺癌年仅40岁
知名歌手朱俐静不幸去世!患乳腺癌年仅40岁
7月4日,娱乐圈再度传来噩耗,中国台湾知名歌手朱俐静患乳腺癌去世,年仅40岁,她的家
Justin Bieber至亲在加拿大遭遇恐怖车祸!5秒求生!
Justin Bieber至亲在加拿大遭遇恐怖车祸!5
这也太惊险了!大家一定要注意行车安全!图源:tmzJustin Bieber的祖母Kathy Bieber在
多伦多蓝鸟队教练女儿死于一场可怕的事故
多伦多蓝鸟队教练女儿死于一场可怕的事故
多伦多蓝鸟队第一垒教练的17岁女儿周末在玩滑水时,不幸死于一场“可怕的事故”。刚刚
加拿大银行新规生效!收到警告信不要意外
加拿大银行新规生效!收到警告信不要意外
如果你最近的花费超出了自己的负担能力,并且收到银行发来的警告或提醒,请不要感到意
Cineplex家庭影院开播 电影票只要2.99元
Cineplex家庭影院开播 电影
蒙特利尔Cineplex每周六早上11点的家庭影院又开始了。
蒙特利尔烟花节应该这样过!只需7元
蒙特利尔烟花节应该这样过!
蒙特利尔国际烟花节将于6月25日回归,如果你正在找最
蒙特利尔夏日音乐节回归!
蒙特利尔夏日音乐节回归!
6月,蒙特利尔 Lachine 运河的夏季音乐节再度回归。6
蒙特利尔将举办一个超赞的沉浸展
蒙特利尔将举办一个超赞的沉
蒙特利尔即将举办 Frida Kahlo 沉浸展。这个名为 Life
蒙特利尔郊外新开一家北美最大的蹦床公园
蒙特利尔郊外新开一家北美最
魁北克省 Mont-Saint-Grégoire 山脚下新开了一家北美

Copyright © 1999 - 2022 by Sinoquebec Media Inc. All Rights Reserved 未经许可不得摘抄  |  GMT-4, 2022-7-4 16:47 , Processed in 0.164620 second(s), 22 queries .