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房屋贷款的选择——浮动利率篇

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发表于 2017-6-27 13:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
消费者对房屋贷款利率的选择常常感到困惑:浮动还是固定?浮动利率通常比固定利率低,那么浮动利率房屋贷款到底有多大风险? 有哪些措施可以规避这些风险?以及,浮动利率的变化趋势如何?这些疑问都需要我们对加拿大浮动利率房屋贷款的特性有一个充分的了解。
首先,我们需要了解浮动利率的决定因素P是怎么来的,变化规律如何。P是prime rate的缩写,是各商业银行贷款给商业客户无抵押担保贷款的最优惠利率。按揭贷款通常可以获得P减一个百分数的贷款利率。但2009年的大多数时候,为什么浮动利率都是P加上一个百分数呢? 这是因为,P值降到了一定程度,商业银行从资金成本的角度考虑,为了保证一定的盈利,将浮动利率人为地做出了高标价。由于P代表的是短期借贷资金的利率,因此,与央行基准利率呈正相关的关联。央行基准利率代表了央行拆借给商业银行隔夜资金的成本,所以,央行利率上调就会引起P上涨。目前,央行的拆借利率处于历史低点,Prime Rate是2.7%,随着经济情况的好转,政府撤出流动性干预是早晚的事。
其次,P一旦上涨,消费者是否会增加财务负担?在中国,提供固定利率按揭贷款的银行很少,95%的贷款都是浮动利率,而且,利率一涨,借款人的月供就会增加。但在加拿大,情况并非如此。例如,目前的P是2.7%,借款人选择了A银行P-0.7%的5年期浮动利率贷款,贷款金额20万,预计25年还清,由此计算出的月供款是每月$846.90。这个月供金额,并不随着P值的升高而增加。P升高后,虽然月供款不变,但是每月还款中的本金比例会降低,利息支出比例会增加,相应的,预计的还款期会延长(超过25年)。只有一种情况下,月供会增加——每月的月供款金额不足以偿还当月利息。此时,银行会要求借款人增加月供,否则将把当月未偿还的利息加入本金。从以上特点来看,浮动利率上涨对月供款的影响有限,短期内不会影响借款人的正常生活。
最后我们来看一下浮动利率按揭贷款的种类。从灵活性上讲,分为封闭式和开放式。封闭式是指在贷款期内,如果借款人提前还清贷款,需要缴纳相应的罚金,通常是3个月的利息; 而开放式则允许随时还清,没有罚金。大多数商业银行提供的封闭式浮动利率贷款只有5年期这一种选择。
浮动利率之所以在某一时点上比同档期固定利率低,是因为潜在风险较大。P一旦上涨,借款人的还款期就会加长。如果上涨幅度较大,月供金额低于利息支出,则可能被要求增加月供。因此,选择浮动利率的消费者不仅要有一定心理承受能力,更重要的是要有财务缓冲能力。但是据统计,选择浮动利率的借款人,有88.6%的可能性最终比选择固定利率的借款人节省利息支出。风险承受能力较强的家庭通常会选择浮动利率。
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