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Thread: 房屋知识指导手册 (views: 33485)

  1. #1
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    房屋知识指导手册

    认识您的房屋类型


    Bungalow---只有一层的房屋,有地下室或者没​有地下室



    Cottage---有两层的房屋,有一个地下室



    Split---有三层或者四层的房屋,每一层的地面位​置处于另外一层的地面和天棚中间



    Raised Bungalow---只有一层的房屋,没有地下室,或​有地下室但地下室部分在地面以上


    Ranch---只有一层的房屋,没有地下室,可以认为​是bungalow的一种


    Semi-detached---两所房屋靠同一面墙相​连


    Attached house or Town house---连排房屋,每两所房屋靠同一面墙相连


    Condo---公寓式住宅

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  2. #2
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    认识您的屋顶

    屋顶可以说是一个房屋最重要的部分之一,其作用就像一把大伞,用来保护房屋和房屋内部,以免受到来自于阳光、雨水、冰雹、雪的攻击,当然如果遇到陨石或者飞机坠落,屋顶是不足以抵挡的,您只能考虑买649之类的了。对于屋顶来说,杀伤力最大的是阳光和水,所以每个屋顶都有自己的排水系统,而且这也是为什么很少见光滑的屋顶材料,不光滑的屋顶可以散射阳光,避免阳光直射(关于散射的定义,参照初中物理)。下面就介绍几种常见的屋顶类型和材料。

    首先,屋顶的类型大体分为两种,sloped roofing和flat roofing,很容易理解啦,就是带尖的屋顶和平屋顶,就不上图了。

    先来说说flat roofing,说是平屋顶,其实并非完全水平,只不过倾斜角度很小,足够屋顶的积水自己流向排水管道排走就行,如果您家是平屋顶,又没有屋顶排水,那很可能您的屋顶要出问题,那很不幸的,您恐怕需要准备存钱修了。常见的材料有三种,built-up, roll roofing和modified bitumen


    Built-up roof, 这种材料表面是由碎石覆盖的,碎石下面是沥青,再下面是防水层,一般寿命5-20年不等,取决于防水层有几层,什么材料等。


    Roll roofing,顾名思义,就是搬来的时候是一卷一卷的,表面铺满胶粒,有的是50%的胶粒,一般寿命是5-10年,有时候也拿这种材料取代碎石,铺在built-up roofing上面


    Modified bitumen,属于比较新型的材料,近20几年才开始使用,表面比较光滑,关于寿命,官方没有明确说法,一般来讲15-20年算比较合理的。

    接着来说说sloped roofing,这种屋顶形式出现在绝大部分独立或者半独立的house上,为什么house不使用平屋顶呢,您可以猜猜

    同样的,sloped roof也需要排水系统,不过就是屋顶本身已经有较大的倾斜角度可以自己排水,不需要平屋顶一样的排水口,取而代之的是gutter,也就是传说中的檐沟。关于檐沟,会在以后讲到。下面列举几种sloped roofing的材料。


    Asphalt shingle, 柏油瓦或者沥青瓦,是最常见最普遍的材料,其寿命是跟材料重量成正比的,一般是15-20年,更重的会到25年以上

    接下来的几种是很少见的材料,所以只列出名称,不多做解释,如果您家屋顶有幸是下列几种,请您来电话,我非常希望前往参观。


    Wood shake,木瓦


    Slate shingle,石板瓦


    Clay tile,红土瓦

    屋顶就简单介绍到这,关于屋顶的寿命,因人而异,因顶而异,官方的寿命数据只是一个普遍值,而屋顶和房屋的其他部分一样,都不是孤立存在的,所有部分组成了一个房屋系统,各部分之间多多少少都会互相影响,而日常维护,各部分之间的协调,都有可能对您的屋顶造成非常大的影响,包括好的影响和坏的。关于如何把房屋作为一个系统和各部分之间的协调,以后会详细解释。

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  3. #3
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    认识您的外墙材料

    下面来讲讲有关外墙的材料。这里说的外墙是指我们看到的房子的外表墙面,有砖头的,有石头的等等,现代的住宅house,大部分的外墙都不具有结构上的支撑作用,只是用来阻挡风雨雪等,外加美观的作用,当然关于美观的定义就仁者见仁了,我们不做讨论。说不具有结构上的作用意思是,现代住宅基本都是木结构做框架,这些藏在墙壁后面的木头框架才是支撑整个房屋结构的骨头,理论上把外墙都拆掉也能住在里面,房子也不会倒,当然没人这么做了。

    下面就列举几种常见的外墙材料



    Masonry, 砖头外墙,基本是最常见的了,也不光是红色,有别的颜色的砖头



    Stone石头外墙,也算比较常见,普遍相对造价较高,颜色嘛就更多了,而且不光能挑颜色,还能挑形状,属于比较昂贵也比较耐用的材料



    Stucco/EIFS,中文名字不详,先声明一下,stuccoEIFS外表看起来很像,但制作工艺不同。这两种材料手感上类似于石膏,不像砖头或者石头外墙那样分成一块一块,大致是连续的一个整体,表面不光滑,轻轻敲击的话听起来是空心的。非常容易损坏,一般肘击就能造成破坏,万一损坏要尽快修理,否则万一进水,基本水是出不来了的,会造成其他的问题。虽然在montreal地区也算常见,但是听说建筑条例里是不允许在魁北克地区使用此种材料作为外墙的,望专业人士现身给出明确说法,谢谢。



    Metal siding,金属壁板,也比较常见,很多房子正面用石头,侧面后面都用金属壁板,个人感觉应该是因为金属比石头便宜且好安装。容易出现的问题嘛,就是松动,部分缺失,生锈。用这种材料尤其容易缺失或者损坏拐角部分的垂直的包角。家里是这种材料的朋友,开门出去看看您家外墙拐角部分是不是都在。

    Vinyl siding乙烯什么的壁板,表面看起来跟金属壁板一样,容易有的问题也一样,除了它不会生锈,但是它比金属要脆很多。实际上这东西就是塑料,我觉得。

    照惯例啦,下面介绍几种不怎么常见的,一般在老房子或者非凡品位的业主家会出现的材料,也就只列出名字,不多做解释了。



    木外墙,是不是想起了世博会上加拿大馆?那都是有传统的



    Asbestos cement shingles,石棉水泥瓦,来张近图看的清楚



    Fibre cement shingles, 该翻译成纤维水泥瓦?



    Clay shingle, 红土瓦,没找到更理想的图,不过如此特别的材料,相信见到的话您一定能分辨。



    Slate,石板外墙,小石板一块一块贴起来的



    Wood shake木瓦外墙

    不常见的外墙材料还有一些,就不占版面了,本人不是材料专家,有谬误之处请各位高人纠正指导。同样,如果贵府外墙材料不在此篇介绍之内,或在不常见材料之内,请随时来电,我将非常荣幸能去参观。

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  4. #4
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    认识您的地板材料

    地板材料多种多样,根据不同用途有不同的建议材料,比如厨房和卫生间用不会吸水的材料较好,地板材料除了根据个人喜好选择,同时也要考虑结构承重的问题,例如您想把家里的地板换成大理石地,就应该请建筑工程师来计算一下承重的问题。

    跟前几篇一样的,简单介绍几种常见的地板材料


    Wood Floor,相信不用赘述,木地板不论国内国外都是最常见的,不过就是国内和国外的安装过程有所不同,主要是因为建筑结构的问题,因为国内一般家里地面都是水泥,国外的house除了地下室地面是水泥,上面的地面都是木结构。而且木地板的种类也是太多了,简单来分,分为实木和复合木地板,而材料上又分橡木,枫木,胡桃木,楠木,松木,桦木等等


    Carpet,地毯,也不用多说。地毯的问题就是难清理,尤其接近水又通风差的地方,容易滋生霉菌。


    Resilient floor,类似于国内说的地板革,防水,耐用且易清理。


    Ceramic,瓷砖地,也不需要多解释,唯一的问题是如果直接安装在水泥地面,会比较容易碎裂。

    下面介绍几种不常见的

    Marble,大理石,要经常打蜡来保持光亮,比上面的常见材料都要重很多,当然也要贵很多。而且据说所有石头都有一定的放射性,不知道如果家里地面全是大理石会不会对健康有影响。


    Stone,石地板,石头的,很重的,比较贵的


    Concrete,水泥地,一般只有地下室地面是这样的

    地板材料属于内部材料,是在生活区域内,所以个人感觉应该尽量选择较为温暖,舒适,耐用的材料,在此基础上再考虑不同区域使用适当的材料,然后本着这些原则再选择具体的花色品种。

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  5. #5
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    隔热材料

    隔热材料可谓非常之重要,其作用不光是保障室内温度,也从多角度直接或者间接的保护了房屋的一些其他部分,比如房顶。隔热材料所在的位置是天棚上方以及整个外墙里面,至于地下室,现在的条例只规定到地面以下4英尺需要有隔热材料,再往下就不规定了,可以有也可以没有。假设一个地下室的地面是在地表以下7尺,那么按照此规定,最下面的3英尺就没有隔热材料了,这也是为什么很多新房子的房主依然觉得地下室在夏天偏凉的原因。至于为什么规定在4英尺,是因为地表以下4英尺是魁省测量出的frozen line,意思就是在4英尺以下的部分,冬天土就不会结冰冻住或者会少量冰冻了。

    先来说说隔热材料的安装过程,相信大家也都知道,隔热层的主要作用是在冬天,尤其是房顶部分的隔热材料,由于热空气上升,房顶的隔热材料就会把热量都控制在房屋内部,不光是为了节约能源减少采暖费用,也是为了保护房顶不会出现ice dam,关于ice dam以后再讲。



    简单来说,隔热层由两部分组成,隔热材料和vapor barrier(水蒸气阻隔层),相对房子来说,隔热层在外,vapor barrier在内,这个vapor barrier一般用一层塑料膜来做,塑料膜之间的连接处用胶带密封,保证这个vapor barrier是连续的一个整体。所以说如果打开墙面或者是天棚,首先看到的是一层塑料膜,塑料膜后面才是隔热材料。当然这只是个笼统的概念,具体安装的时候还有很多细节,安装在天棚和安在墙壁的不同,地下室墙壁还分装在外侧和装在内侧之分。

    另外隔热层有一个指标来衡量其隔热能力,称为R值,R值越高,说明隔热能力越强,而不同材料也有不同的单位厚度R值。而从有隔热材料开始,也是有一个材料使用上的演变,由普遍使用某一种材料过渡到另一种,这都是题外话了。

    下面就简单介绍一下几种隔热材料


    Fibre glass,现代房屋最常见的隔热材料了,本身不可燃,本身也不会发霉,安装很简单,铺开就行,唯一的问题是沾到身上会很痒,这个时候尽量不要去抓,用冷水冲洗,不要用热水,否则进到毛孔会很难受。


    Mineral wool,跟fibre glass很像,不可燃且不易发霉,感觉上很像羊毛,但其实不是羊毛


    Cellulose,由于造价低,逐渐成为当今很普遍的材料,这东西就是纸做的,经过一些特殊处理,让它能够不可燃,且不易发霉受潮,但毕竟是纸,多少会吸水,吸水后会减少其寿命,不过这点基本可以忽略不计。安装的时候是用机器喷洒出去的。


    Vermiculite,中文翻译叫蛭石纤维,这种材料本身并没有什么问题,但是在某些地区开采蛭石矿物的时候使其含有了石棉成分,但是并非所有的vermiculite都含有石棉成分(已知的是Zonolite这个牌子的vermiculite含有石棉)。石棉的问题是如果干燥的石棉小颗粒被呼吸进人体,有可能导致肺癌的发生。而健康问题永远都是最大的问题之一,所以在我们验房的时候如果发现了vermiculite,我们建议要送去实验室采样化验其是否含有石棉成分。采样工作一般是由专业人员在多点采样并分别标记,然后送去实验室化验。


    Foam board,泡沫板,很好的材料,比较贵,一般要安装在至少1/2英寸的石膏板后面,因为直接暴露在外会有起火的隐患。所以对其安装的位置也是有一定要求,不能靠近火源。而且另外说一句,有一种种白色的泡沫板,看起来很像我们买东西盒子里面的防震泡沫的,是很差的隔热材料,几乎是没有隔热作用。


    Spray foam,喷涂泡沫,人工较贵,这种材料实际上是两种或者几种化学物质反应形成的,在其化学反应过程中是有毒的,但是反应结束之后,这种材料是无毒安全的。所以在刚喷完的几天之内,保持通风,不要靠近是比较好的。

    基本上目前常见的隔热材料就是这些,具体操作要看个人喜好和经济能力,看选用哪种材料,是否要请人安装等等。要安装在不同的位置也有相应的建筑条例参照,安装细节之类的。总的来讲,一个房屋的隔热材料有可能会影响到房屋的很多地方,有些问题也许只需要稍微调整一下隔热层的位置或者简单处理就能解决。至于重新铺设或者更换或者进行大的改进隔热材料,一般是比较贵的,建议做好预算和准备工作。


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  6. #6
    hair is offline 注册用户 | Join Date: Aug 2002 | Location: mtl | Posts: 12

    好贴

    谢谢。请继续,期待ING

  7. #7
    big fish is offline 注册用户 | Join Date: Mar 2008 | Posts: 37
    ding!

  8. #8
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    说说地基

    有段日子没更新了,先对关注的朋友们道声抱歉。

    地基是房子的基础,承担了整个房子的重量,其重要性不言而喻,我们常说打好基础才能有发展,相信说这话的人应该是学建筑出身的。那么对一个房屋来讲,怎么才算打好了基础呢。先来说说打地基的过程。

    大家都有个基本的常识,对相同重量的物体,受力面积越大,单位面积的受力越小,就是所谓的压强和面积成反比。对房屋来讲,如果地基直接放在土上,上面再支撑几吨的重量,难保地基不会下陷和偏移,这时候就需要用到上面的原理,我们加大地基底部的面积,使土地上的单位面积受力变小,就好比扑克牌放水面,平着放不会沉,立着放就会沉。于是footing登场,footing以下称为基脚,基脚宽度一般是地基宽度的2-3倍,在打地基的时候,先掘地四尺,当然规定是要挖到4英尺以下,然后做基脚,基脚上面做地基,地基上面盖房子。打地基程序上简单来说就是这样。


    一般的房屋地基基本是这样的结构。因为房屋是一个系统,由很多部分组成,各部分都不是完全独立存在的,所以在做地基的同时,实际上还有一些其他的操作要同时进行,比如french drain, 比如防水涂层,比如外部隔热层等等我们以后会说到。

    先简单介绍一下常见的地基材料


    Poured concrete, 浇筑水泥,现代最常见的地基材料,有的有钢筋加强,但大部分民宅没有钢筋,就我目前验过的非condo的房屋,100%地基有裂缝,当然不包括那些刚建成不到一年的。关于地基裂缝的问题,其实大家也不必太恐慌,一方面水泥在凝固变干的时候必然会产生收缩裂缝,另一方面大部分裂缝并不影响结构。


    Concrete block,水泥砖,也是现代很常见的材料,有的有钢筋加固有的没有。一般在做这种地基的时候,每隔三五层要在层之间加一层网来减少侧向移动。需要注意的是水泥砖的设计承重方向,是空心的开口方向。意思就是你要拿它来支撑什么东西的时候,开口朝上,跟地基墙看起来一样的方式。


    Stone foundation, 石头地基,一般是接近百岁的房子才有的,没有什么特殊说明,就是要修补更换的时候麻烦且贵。常见问题就是石头和石头之间的连接物老化。


    Wood foundation,木地基,不幸本人只见过一次,还是参观性质的,跟其他材料相比就是更怕受潮,所以防水问题就变得尤其重要,而且作为木地基的木头必须是特殊处理过专门用来作木地基的。

    总体来讲,地基介绍就这些,具体操作上地基的安装方式和加固也有所不同,有tie back拉伸的,有在基脚下方加装钢柱支撑的,在沙地和红土地还有不同的安装方式。关于这些本人也只略懂理论,且本人并非建筑承包商,技术细节就不在此班门弄斧让前辈们笑话了。

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  9. #9
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    补图

    前面关于房顶材料有一个图挂了,重新补一张

    slate shingle

  10. #10
    Nicetry is offline 注册用户 | Join Date: Nov 2006 | Posts: 28

    很好的帖子,帮托一下

    有幸见过陈一新验房师验房,很好的人品,很专业的精神,很认真负责的态度,很仔细的检验,我不知道你们信不信,反正我是信了
    I walk alone with a gypsy heart......

  11. #11
    Fitnessfan is offline 注册用户 | Join Date: Aug 2007 | Posts: 257

    Smile 好帖帮顶

    学习一下,另赞一下楼主
    CEC(Certified E-Commerce Consultant)认证www.etaostudio.comservice@etaostudio.com 514-660-0620

  12. #12
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    屋顶常见的问题

    材料篇至此告一段落,若有遗漏之处,日后定予补充,抑或各位读者有欲了解或讨论之处,也请不吝指出,我亦将尽其所能,一一解答,凡我所知,未敢有藏。

    材料篇可以看做房屋知识指导手册的序篇,作为基础了解,之后的几篇重点讲一下房屋各部分常见的问题和处理方式。今天先来说说屋顶。

    按照之前讲过的各种屋顶材料,一一赘述未免冗长,暂且以沥青瓦屋顶为例,其余大致可举一反三。

    先上个图直观一点

    大致组成就是这样,边缘有drip edge,用来避免水顺着瓦片流进瓦片下面继而渗入房子内。然后就是一层ice dam membrane,用来防止ice dam,(下下一篇我们来讲ice dam)。之上再铺沥青瓦,在屋顶上有折角的部分,比如烟囱底端和屋顶连接处,比如天窗周围和屋顶连接处,有flashing(遮雨板)来把雨水导出屋顶。这些东西,drip edge、membrane、沥青瓦和flashing组成了整个的屋顶。其他在屋顶上能看见的东西还包括屋顶通风口,下水道通风口,烟囱,天窗,hydro quebec引到房屋的主电缆,檐沟。

    从屋顶的组成我们可以看出,除了沥青瓦,其余部分都是与防水有关,沥青瓦本身是与防水和阳光有关,于是也就可以得出这样的结论,房顶的主要设计作用是用来阻挡阳光和水,也对应了我在之前对房顶的介绍。逆向推导,房顶最要避免的问题,就是过多的阳光和漏水。

    我们一个一个来说,drip edge其实没什么好说,只要有这东西在,比较小的损伤都不会影响其作用。membrane最常见的问题就是缺失或者不够尺寸,一般来讲membrane要从墙内侧的位置向屋脊方向延伸至少36英寸,从屋檐稍微掀起一点沥青瓦就能看见下面是否有membrane存在,但一般的验房或肉眼观察没法验证是否够36英寸宽。

    沥青瓦常见的问题有物理损伤,沥青瓦上的小胶粒缺损过多,瓦片缺失,固定瓦片的钉子生锈、丢失、密封不善。前三个问题一般的解决方案就是更换补充新的瓦片,但是如果是大面积的瓦片损伤,胶粒缺失或者瓦片卷翘变硬严重,说明您的屋顶接近使用寿命了,该考虑整体更换了。至于钉子,正规操作应该是如果有钉子头暴露的部分应该用防水材料密封一下,防止水顺着钉子眼进到瓦片以下。


    寿终正寝的沥青瓦

    Flashing(遮雨板)常见的问题是生锈,缺失,安装错误,边缘翘起等等。基本上看起来不服帖板正的遮雨板多少都算是有问题的。正常来讲遮雨板应该是金属材料,但有些特别情况也用roll roofing来做遮雨板。而根据遮雨板的安装位置不同,安装方式和遮雨板形状也有不同。而那些安装相对复杂的部分,很常见安装方式错误的情况,有的是由于修理更换的时候没有正确安装,也有最初安装的时候就是错误的,但一般来说如果一段时间内没造成影响的,可以姑且任之。如果错误严重,只能更换配件重新安装。


    屋顶遮雨板的示意图

    安装flashing其中变化颇多,篇幅有限难以详述,略举几例,有兴趣的朋友可以提出相关问题,我将另做解释。例如烟囱和房顶连接处,在高处的遮雨板应至少6英寸高,高处的一片应盖住低处的一片,就是说从下往上看能看到两片遮雨板间的缝隙,从上往下看则看不到。如果烟囱超过30英寸宽,在最上面烟囱背面需再加一块遮雨板把水导向烟囱两侧,这块板经常缺失。屋顶和墙的连接处,其遮雨板安装与烟囱类似,不过比烟囱所用的遮雨板小。

    今天暂且介绍到这,下一篇将介绍平屋顶的常见问题

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  13. #13
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    屋顶常见问题(二)

    说说平屋顶,以比较普遍的built-up roof(参见前帖)为例,这种屋顶是多层结构,每层材料之间都刷有沥青,有点意大利千层饼的意思,最上面一层沥青叫做flood coat,然后再铺上碎石子来阻挡阳光直射,也有的用roll roofing材料来代替碎石子。这里的roll roofing材料可以看做是整个房顶的牺牲品,直接对抗阳光和水,所以这种roll roofing寿命也不会太长,一般就是5年左右。同样的边边角角有flashing,来避免水从边角处进入到屋顶材料下面。屋顶材料层数越多,则其使用寿命越长,一般2层的能坚持5-10年,4层的就能挺15-20年了。不过很可惜验房过程中一般没办法分辨是几层的屋顶材料。
    相对尖屋顶的檐沟,平屋顶也有自己的排水系统,称为roof drain,外观上就是一个下水道口,上个图直观一点。



    言归正传,来说常见的问题。老生常谈一下,最要避免的还是阳光直射和漏水问题。
    比较常见的有:
    1. 碎石子变少,被台风刮走了之类的,不能大面积覆盖下面的屋顶材料,阳光会直射到沥青上,导致屋顶寿命减少,容易漏水。
    2. 落叶堆积,这个问题看似很小,若听之任之,盖在下面的落叶遇水腐烂,慢慢积水侵蚀屋顶,同样会造成大的影响。
    3. 杂物、垃圾,若遇大雨,这些杂物冲到屋顶下水道,堵塞了下水道,之后的事情也不用我讲了
    4. 屋顶排水孔的网盖缺失或损坏,大件东西会直接进到下水道而堵塞之。鄙人就见到过此种情况,房主请了水管工一顿掏,结果掏出个网球,也不知道当初网球是怎么跑到房顶上去的。一个几块钱的网盖,导致了几百块的水管工钱,还不算对房顶造成的损伤。
    5. Flashing损伤,雨水会顺着flashing缺损进入到屋顶材料下面,会漏水进到房子里面,如果积水在木结构上,外加通风不好的话,严重的会发霉、腐烂木头。
    6. 屋顶老化,所谓屋顶老化主要是沥青材料的老化,沥青老化会变脆开裂,有了裂缝就会渗水。
    7. 缺少通风,不管是平屋顶还是尖屋顶,通风都是很重要的,缺少通风会在很大程度上减少屋顶的寿命。

    总体来讲,屋顶要尽量做成一个密封的整体,所有的连接处,钉子眼啊之类的都应该妥善密封,防止渗水。而平屋顶的排水也不像尖屋顶,尖屋顶角度很大,水基本上立刻就从房顶流下去了,平屋顶因为倾斜角度小,所以排水需要一定时间,一般来讲,只要72小时以内,屋顶没有积水,水排干净,就不会有问题,所以下雨隔天看到屋顶尚有积水,也请众位不要恐慌。

    篇幅有限,不能把所有平屋顶材料常见问题一一列表,也请谅解。如果您有任何相关疑问,都请随时咨询。
    按照上次说的,下篇我们将讲讲ICE DAM的问题。

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  14. #14
    dell66's Avatar
    dell66 is offline 注册用户 | Join Date: Oct 2007 | Posts: 305
    能说说 斜屋顶的结构么? 比如说 水平与纵向支撑柱子的要求以及 如何判定 屋顶结构问题 以及如何选择维修 时间 等等。 谢谢了。

  15. #15
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    屋顶结构

    关于结构的问题,原本是安排在后面来讲的,不过既然有朋友问到,那提前说说屋顶结构也无妨。

    屋顶结构,我们尽量挑重要的说,说的简单明了,如果过于简练了,请继续提问,我继续补充。

    屋顶结构的作用跟屋顶材料的作用不同,结构的作用主要是用来承重和连接,向上承担屋顶材料和雨雪的重量(不要小看雨雪的重量,积雪大概每立方米150公斤,各位可以简单计算一下,一个100平方米的house,冬天积雪轻松达到10-20吨),向下将其承担的重量传递到房屋承重墙,继而到达地基,最后传入土地。对屋顶这个等腰三角形来说,三角形的高被称作rise,也就是屋脊到底边中点的垂直距离,从中点到屋顶边缘的水平距离叫run,屋顶的slope就是rise/run。

    屋顶结构大体上可以分两种,rafter和truss,中文应该翻译成椽和桁架。rafter由木板(椽)和屋脊梁组成,会有一些支撑来减小rafter的跨度以达到更加坚固的目的,大致来讲很类似于一个倒扣过来的木船龙骨;truss则是由很多三角形结构组成,相对rafter更加坚固,能承担更大的重量。按照惯例,上个图直观一些。


    图1: Rafter 图2:truss

    现代建造或改建的屋顶结构大多是truss,因为其整体跨度能做的更大,且更结实。而对于rafter结构的房子来说,确实有一个跨度和支撑的比例问题,这个比例没有定值,需要参照code(政府建筑条例)并通过工程师做严格计算,其计算方法大致是根据该地区的平均风力降水降雨量得到最大承重,结合房顶slope,rafter的木质、尺寸,工程设计,得到一个rafter的沉降值,就是sag的程度,然后到code里去找其允许的最大sag值,然后增加支撑来保证整体的sag符合code的标准。有兴趣的朋友可以试试下面这个网站来计算一下最大跨度http://www.awc.org/calculators/span/...rcalcstyle.asp

    结构简单来说就是这样,下面来说说问题
    因为正好说到这,顺带提一个小概念,因为斜房顶在屋顶材料和顶楼天花板之间形成了一个三角形空间,这个空间就是传说中的attic(阁楼)。

    1. 因为屋顶也大多是木质材料,所以木头会有的问题,屋顶结构上都可能出现,第一个就是rot,木头腐烂。木头腐烂了就大大降低甚至会完全失去其刚性和韧性,也就不能作为支撑结构,否则会有坍塌的危险。而腐烂也分为干腐烂和湿腐烂两种,两种都是很严重的问题。

    2. 发霉,对木材本身来说,发霉并不会影响其强度,但是会影响木头的渗透性,严重的话会加速木头的腐烂。但是霉菌对健康有较大的威胁,所以不论在哪里,包括阁楼,发现霉菌都应该及时处理解决。

    3. 白蚁,这个不用多说了吧

    4. 火,这个也不用多说了

    5. 木材损伤,这里讲的是物理损伤,包括开裂,断裂,人为开槽,开口之类的,影响木材强度

    6. 固定不牢,这里分两点,一是屋顶整体跟房屋之间的连接没有固定好,在老房子里算是比较常见的问题,会导致屋顶滑动,如果严重的话那将会非常严重。二是不论rafter或者truss,各木材之间的连接不够牢固,比如钉子生锈,钉子松动,缺少连接的铁片,钉子数量不够多,等等都可以看做是固定不牢的迹象。

    7. 跨度过大,rafter或truss下陷严重,这应该算作是工程失误,或者缺乏必要的改善升级和维护,存在严重的安全隐患。

    至于维修时间,不论是哪一点有问题,我都建议最好立刻维修,不分冬夏,当然如果问题是季节性或者时效性的,比如只有冬天会有的问题,在冬天去修会让维修的人对出现的问题有更好的把握,相对维修也会更有针对性。同样的也要看问题的严重性,如果时效性的问题已经造成了很大的损伤,那不可选择的需要立刻维修。

    屋顶结构和问题的介绍就基本到此,也给大家一点小建议,所有结构上的问题,不论是地基,屋顶,墙,除非您非常了解且非常清楚自己在做什么,怎么做,否则还是请专业人士来处理,因为结构就好比人的骨架,哪怕最小的地方最小的问题,比如小手指头骨头裂了1毫米长头发丝粗的缝,您也得找大夫来处理不是。这也是我在验房过程中给出的建议,并非不负责任的踢皮球给别人,有一些很专业的东西确实需要专业的人来做。也是不想大家在不完全了解的情况下自己动手,恶化了原本的状况,或者没有解决问题但是搞的比较混乱,确实是一件得不偿失的事情,对业主来讲是既花了时间精力,也要承担更大的经济损失。

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  16. #16
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    Ice Dam

    ICE DAM,冰坝。先来张图

    看到的冰柱并不是ice dam,但出现冰柱是出现ice dam的表现,在冰柱上端,房顶边缘上堆积的冰雪,才是传说中的ice dam




    是由冰和雪在屋顶的特定区域聚集而成,一般是在屋顶边缘。由于上端的雪融化成水,不能很好的排出屋顶,于是堆积在冰坝后面,如果冰坝足够大,堆积的水又足够多,水就会反向进到瓦片后面,漏进阁楼,甚至漏进室内。此问题一般出现在slope(屋顶角度)较小的屋顶。而且冰坝也未必会每年冬天都发生,大多是在降雪很大并且昼夜温差很大,且日间温度高于0摄氏度而夜间温度低于0摄氏度的时候发生的。

    上面说的是冰坝形成的物理原因,对于物理事件的发生,总是有个环境条件要满足,这里的环境条件就是我们的房屋给冰坝的形成创造了环境。那除了屋顶slope低以外,还有什么是产生ice dam的环境原因呢?

    首先,冰坝的冰形成的原因,请大家参照上面一张图。以墙为分界,由于上部屋顶的温度高,下部屋顶的温度低,上部屋顶的雪融化,流到下部屋顶又结冰,就形成了冰坝。造成上部屋顶温度高的原因,就是我们的房屋给冰坝所创造的环境。由于阁楼内的温度高于室外温度,而屋顶下端又没有通风通道或通风通道堵塞,结果造成了一个屋顶,两片区域,以墙为分隔。

    追本溯源,我们找到了形成冰坝的最终原因。知其所以然,就知道怎么解决。说到底,两个问题,温度,区域分隔。我们只要保证阁楼温度不要明显高于室外温度,便不会出现不该化雪的时候化雪,只要解决了区域的分隔,就不会让化了的雪结冰堆积。所以改善升级阁楼隔热层,同时保证阁楼足够的通风,打通屋顶和墙之间的通风通道,就不会出现冰坝了。最后再加上eave protection,保证万一出现极端情况,比如天气异常,硬是出现了冰坝,这个eave protection就是防止水渗透屋顶系统,eave protection是一张防水膜,横向贯通整个屋顶下部,向上延伸要超过内墙所在的位置至少2.5英尺。再外加drip edge导水防止冰柱形成且能更好的排水到檐沟。而实际上,不论出现冰坝与否,阁楼的通风都应该是通畅且足够的,如第二张图示。

    在一些特殊情况下,有的屋顶的eave protection会采用金属,并包在下部屋顶材料的外面,这样万一结冰到一定程度,会顺着光滑表面滑下屋顶。也有的是在冰坝形成的区域加电热丝,不过这种方法有的时候甚至会恶化冰坝的情况。

    冰坝的问题其实是个简单的例子,说明房屋是一个整体系统,各部分之间相互关联相互影响,片面的看待,无非是头疼医头脚疼医脚,看似只发生在屋顶边缘,实际问题会影响到甚至室内的墙壁,而解决的时候又需要处理好整个阁楼。一个好的验房师,看到的问题,应该能够联系到整个房屋的系统,判断影响的区域,判断所有需要改进的部分,而不是仅仅对某一个部分孤立片面的描述。

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  17. #17
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    说说烟囱

    说起烟囱,我就想起小兵张嘎堵人家烟囱的事,唉

    来说说这边的烟囱,最常见的烟囱是石料或者金属建的。石料包括砖,石,方石块等。烟囱的作用当然就是排烟了。所谓排烟,实际上是指排出燃烧的废气,而现在不少中高效采暖炉或是热水器甚至不需要传统意义的烟囱,只需一根塑料管来排烟,可谓大大节省了空间,对于维修维护烟囱来讲也是方便简单了不少。

    我们还是主要来讲传统的烟囱。烟囱是由砖石和排气管道(Flue)组成,而大多数烟囱是包含2个或者2个以上排气管道的,各条flue之间相互独立,相互间隔。除了少数几种例外情况,每个需要用烟囱的设备都需要一个单独的flue。而flue又分为没有内衬管道(unlined)和有内衬管道(lined)两种,unlined意思就是烟囱的flue就是砌砖的时候留了个上下贯通的通道做排气,lined就是在unlined基础上加了内衬的管道。


    unlined(无内衬管道)



    lined(有内衬管道的),这张图是红土内衬,而且已经比较残破了,应该重新做内衬了

    unlined烟囱是在二战之前很普遍的建筑方式,也就是在1939年以前,在之后也有这么做的,不过就非常少了。unlined烟囱用作传统壁炉,油燃料的采暖炉的排烟来讲,效果很不错,不会出现什么问题,但是如果是用于燃气炉,则效果很差。也就是说,如果排出的废气温度很高,则不需要内衬管道也不会出问题,如果废气温度不高,那么就不行了。

    什么原因呢。因为一般的烟囱都很长,且是靠废气自身的温度来排气,因为热空气上升,冷空气下降。如果废气温度够高,足够到一直排出烟囱,那么就不会出现问题,而如果温度不是很高,比如烧燃气,废气在排出烟囱以前就冷却了,同一根烟囱里冷热相交,伴随而来的便是水的凝结,凝结的水会附着在粗糙的烟囱内壁,再加上废气中含有的其他物质,便会一点点腐蚀烟囱。久而久之,就可能出现很严重的问题,比如烟囱的砖石脱落。而需要排烟的设备也并非每天持续使用,即使正常操作,烟囱也会出现冷热交替从而出现凝结水的现象,所以不管什么样的烟囱也都需要定期的维护保养。

    烟囱的内衬管道也根据材料的不同,有不同的寿命,也会出现不同的损坏迹象。但其损耗原因大多是由水引起的,包括被风吹进烟囱的雨水雪水,也包括凝结水。特别需要说明的是,现在比较多用到的金属内衬或是金属烟囱,此种内衬是根据采暖设备的燃料不同,有不同规格的,比如如果燃料是木头,则排气管道可承受的温度不能低于650摄氏度。

    烟囱会出现的问题有几个:
    1. 外部砖石损伤,跟砖石外墙的损伤类似,可能导致渗水之类的问题。
    2. 内部损伤,对于unlined烟囱来说,内部损伤包括砖石间的连接老化磨损从而不能很好的固定,或者是干脆连砖石都损坏。而对于lined烟囱来说,内部损伤包括金属的生锈,物理破损,红土内衬开裂、连接处开缝等等。
    3. 高度不够,一般烟囱要求最少高出屋顶3英尺,高出周围10英尺以内任何物体2英尺。
    4. 缺乏支撑,一些金属烟囱高出屋顶很多,而缺乏支撑,或者是沿屋外延伸到房顶的缺乏固定支撑。
    5. 烟囱盖损坏,这里说的烟囱盖(chimney cap)不是在烟囱管道上面那个盖子,这里说的是在砖石烟囱顶端,为防止水从顶端渗透的一个盖子,通常是水泥做的,或者是金属做的,这部分损坏就会容易导致渗水到烟囱内部。

    Name:  chimneyCap.jpg
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    chimney cap

    6. 雨水盖缺失,雨水雪水会流进烟囱里,加速内衬损坏,此盖还有另外一个作用就是可以防止异物掉进烟囱,比如树枝树叶,小鸟,虫子,圣诞老人之类的。
    7. 烟囱堵塞,废气倒灌,这个是非常危险的事情。

    一般来说,烟囱出现了问题都需要立刻解决,否则使用起来万一出现危险,是很恐怖的事情。

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  18. #18
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    檐沟和落水管(gutter and downspout)

    屋顶部分基本就到这里了,从此篇开始,我们进入新的篇章,叫做exterior,说成房屋外部或者外围都可以。外围的作用是隔绝外部气候,不管外面风吹雨打,屋里依旧保持相对稳定的一个环境。不光如此,房屋外围也保证了各种奇怪的人和小动物不能进入房间内,一个好的exterior,应该是好看,而且只需要少量的维护,就可以持久保持良好作用的。

    先从檐沟和落水管说起,这俩东西有两个作用,第一个是保证屋顶的雨水不会流到墙上,这些水会损坏墙的表面,并会慢慢腐蚀墙面,特别是地表周围的墙面。第二个作用也是最重要的作用是将水引导到远离房屋的地方,保证了地下室的干燥。所以好的檐沟(gutter)是能接住所有房顶流下来的水,然后通过落水管(downspout)排出到离房屋至少6英尺远的地方。

    最常见的gutter是4英尺或者5英尺宽的,材料大多是塑料或者金属的。安装的时候要注意,虽然绝大多数都不是按教科书一样严格规范的,但是只要保证流水不会从屋顶直接流出gutter就可以了。



    常见问题:
    1. 漏水,这个可以说是最常见的问题了,原因多种多样,金属的gutter可能生锈导致漏水,也可能是物理损伤漏水,管道堵塞导致水没出gutter,等等等等,建议立即修理
    2. 松动,冬天结冰膨胀,或者其他原因,导致gutter松动,一松动就容易出现漏水之类的问题,也是需要尽快修理
    3. 缺少末端封盖,也是比较常见的问题,曾经验过一个房,所有的末端盖都没有,不知道这家发生了什么。没有末端封盖,水就会从末端流出,流过房顶也好,流经墙面也好,都是不好的事情。立即修理
    4. 落水管(downspout)离房屋太近,90%的房子都有这个问题,downspout应该将水导向离房屋至少6英尺的距离,且每40英尺的gutter就应该有一根downspout。
    5. downspout固定不牢,固定一下就好了。

    另外说一种叫integral gutter的,这种gutter是和房屋木结构在一起的,延伸出房屋做成gutter,内部贴一层金属(如镀锌铁,铜)做导水。属于比较少见,个人也感觉比较有趣的一种gutter。

    一般来说,gutter需要定期清理,一年清理个两三次就差不多了,主要是清理一下落叶和杂物,以防堵塞。清理的时候诸位朋友就可以顺便检查一下自己家的gutter是不是有问题需要及时修理了。

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  19. #19
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    地势和窗井

    所谓地势,是指房屋周围的地表走势。合理的布置地势可以说是保持地下室干燥的重要因素。因为所有的地基墙都不是100%防水的,都是只能在一定程度上阻止水进入地下室。所以在地基周围的土地中含水越少,地下室渗水的可能性就越小,而让房屋周围的地势保持对外倾斜,则可以很大程度上减少地基周围土壤的含水量。

    这里插一句,要避免地下室渗水,光有好的地势是不够的,也是我们反复强调的,要把房屋看做一个完整的系统来对待。首先需要地基墙能最大程度的阻止渗水,这就要求地基不但在最初铺设的时候按程序做好防水工作,而且要求地基在建设之后没有严重的裂缝;其次是我们之前说的gutter和downspout要保证其功效;再次是地基脚旁边的french drain要保持正常排水;最后是风调雨顺,要真是发大水,雪灾什么的,那就没招了。比如今年雨水就过多了,很多客户反映也有不少朋友来电话咨询,确实很多地下室都有渗水的问题,大多只需正常维修维护就行了,不需要恐慌,因为今年属于特殊气候,对老房子,尤其是70年代以前的房子确实是个考验。

    言归正传,地势的标准是,从地表和房屋相接处开始,向远离房屋反向倾斜,倾斜度为至少每1英尺长度落差1英寸,至少照此倾斜度延伸6英尺远。若是车道,也就是水泥地,沥青地之类不太渗水材料的地面,要至少做到每4英尺落差1英寸。如果发现家里的地势不够标准,只要铺土把该垫高的地方垫高就行,切记不要用沙子或者碎石来垫。这个标准只是一个普遍的,一般情况下的标准,每个房子的情况不同,相应的倾斜度也有不同,比如您家后院邻居在山坡之上,您家在山坡之下,他家的水都流向您家,您家地势就需要更大的倾斜度。



    地势就说到这,下面说说窗井。窗井的作用是防止雪和雨水没过窗户下沿,从而侵害窗户,造成渗水等问题。窗户下沿离地表高度在6-8英寸以下的,需要安装窗井,高于此高度,则不需要安装窗井。而安装窗井,也要保证窗井足够大能保证采光充足,也能便于清理窗户才行。窗井的安装方式是在窗口附近的土地挖个深洞,填上碎石子用来导水,使其做成一个导水管,理想的窗井在窗口下也铺上一层碎石,这样能帮助把水导向导水管,同样的,窗口下沿离窗井里面的地面需要有6-10英寸的高度。


    所有关于房屋的标准都是有其一定的道理,一个专业的验房师不但应该熟悉所有这些标准,而且要有职业道德,做到公平、公证、独立。曾经有个客户说他之前的验房师告诉他要做窗井,而他的窗户高于地面已经10英尺多了,不知是因为不熟悉标准还是因为所谓的利益瓜葛。因为说到窗井,所以举一小例,也是跟我开此贴的初衷一致,一方面给朋友们普及一下房屋知识,另一方面,朋友们了解了必要的知识,在买房验房的时候也能做出鉴别,保护自己的利益,免受不必要的损失。以后我会做一篇帖子,给大家讲讲成为一个验房师的资质和条件,以及相关道德准则和实践标准。



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  20. #20
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    车库


    车库按照验房的标准可以分为与房屋相连的和分离的两种。车库在许多方面都跟住房很像,包括结构、屋顶、外围等,所以房屋会出现的问题,车库同样会出现。因为车库毕竟不是用来住人的,而大部分车库在工程质量上和维护状况上往往远差于住房,所以对于其维修保养的必要性也变得更加主观。

    重点说一下与房屋相连的车库,绝大多数的车库是没有地下地基的,所以其地基脚和地基都在地面以上,很容易辨认。很多车库的地基是由木头搭建的,木头这东西吧,没水泥那么好的抗性,与土地距离很近或者直接接触土地的话,冬天一结冰,车库就会局部或整体被抬起;时间长了木头会腐烂,地基会因此扭曲,沉陷等等。这些问题的发生,早期只会造成类似于门窗角裂缝,门窗没法正常开关的问题,久而久之,整个车库结构都会完蛋。

    从大体上来讲,车库的情况基本就是这样,下面来说说细致的部分。
    车库的墙体和天花板,必须是防火的,意思就是万一车库发生火灾,火势要控制在车库范围内,不能蔓延到住房区域。而车库和住房相接的部分,必须是气密的。这里气密不是说绝对的密封,只是要保证汽车排放的有毒气体不会进入到房间内。要做到这一点,首先车库和房屋相接的部分不能有开孔或者开缝,如果有管道之类的必须从车库进入房间,其开口部分要密封;其次车库和房屋之间的门(man door),必须是门的四周具有气密性的;然后man door下檐必须离地至少6英寸。

    这个man door也有讲究,首先要求它必须是可以自动完全关闭的,其次要求其车库一侧是防火的,这一点一般是man door在车库那一侧的门面是金属板的,然后要求此门四周具有weatherstriping,就是打开门,看到四周胶皮或者塑料一样的东西,能密封住门缝的。

    车库地面一般是水泥的,小裂缝正常,大裂缝一般说明是结构出了问题,或者是地面水泥板没有铺好。车库还需要地面排水,但如果车库地面本身就是倾斜的可以把水排出车库,那其实也不需要专门的排水。

    车库门,其实没有太多可说的,最重要的两点,一个是自动反向装置,一个是密封性能。自动反向装置就是在你关车库门的时候,如果小孩或者宠物或者贵重物品被压在门下,门会自动反向,车库门打开而不是关闭,自动反向装置只会出现在自动车库门上,家里是手动车库门的朋友就不用费心去找这个东西了。密封性能其实就是防水,只要关上车库门的时候能保证下雨下雪不进水到车库,就算合格了。而其他问题我也不用赘述,类似于开关不畅,车库门破洞之类的,总之你看车库门有问题,那它一定有问题。

    对于车库,除了这些大的部分之外,还有一些细致的说法,比如车库里应该有暖气,冬天至少要保证15度左右的室温,一个是对车库结构有好处,一个是经过车库的管道就不会冻裂了;再比如车库从地面算起,5英尺以下不能有裸露的电线,最好是连插座、开关之类的都安到5英尺以上,防止引起火灾。

    总的来说,要把车库看做你房屋的一部分来对待,就算是从维修维护的费用上考虑,也应该好好待您的车库。小孩子少去车库玩耍,车库man door尽量少开,尤其刚停下车。也不再喋喋不休了,各位朋友们,没事的时候照我说的这些去检查一下自己的车库吧。

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  21. #21
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    房屋结构基础

    很久没来更新了,之前网络出了问题,后来又比较忙,就没跟上进度,实在抱歉。

    外围部分基本上讲完了。下面简单介绍一下房屋结构的问题。

    先从基础讲起,房屋结构包括地基,基脚,地面,墙壁和屋顶等。结构的作用就是支撑和保持房屋形状。所以判断一个房屋结构好坏的标准就是看房屋能够多好的保持原状。成功的建筑结构会保持整个房屋基本不会移动,差一点的就会有各种移动,有的时候甚至会移动的比较严重,这些移动包括房屋整体倾斜,下陷,部分墙体倾斜,地面倾斜等等。

    造成房屋移动的主要因素是重力,由于重力,对结构产生影响可以分几个方面来说:
    1. 如果整个房屋是建筑在一些不够坚固的东西之上,那么房子下面的部分很可能支撑不住房屋而产生位移,比如说房屋地基下面是沙地,或是地下水离基脚深度比较近
    2. 如果整体骨架本身就比较脆弱,由于设计原因或者建筑原因,导致整体的房屋骨架不足以支撑房屋本身。这里房屋本身是指静负荷,意思就是说跟房屋连在一起的东西,不能移动的,比如地板,屋顶等。
    3. 如果动负荷比设计预期要大,房屋一样承受不了,这就好比设计能承受2个人的阳台,有20个人站上去。

    说到设计负载能力,顺便提一句,这就是为什么加盖一层或者室内装修有重大变化,比如地面全部换成大理石,需要工程师或建筑设计师计算外加政府许可。而且盖房子这事确实要考虑到很多因素,如果结构设计没有计算到几吨重的房顶积雪,后果也是很严重的。

    由于房屋结构是承载整个房屋以及居住者的部分,所以对验房过程来说也是尤为重要的部分,因为结构问题直接关系到业主的安全以及房屋的耐久度。但是,很不幸大部分的结构都隐藏在墙壁后面,或者埋在地下,验房过程中只能通过其表现和迹象来判断结果的移动方式和程度。新做的内部外部装修都会在短期内掩藏结构的问题。这也是为什么我常跟客户说,未完成的地下室对验房来说,是相对更理想的验房条件。


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  22. #22
    bluetulip is offline 注册用户 | Join Date: Jun 2005 | Posts: 136
    麻烦陈先生,讲一讲钢筋混凝图的condo 和砖木结构的condo的区别。那一个更好哪?

  23. #23
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106
    回答一下bluetulip的问题,不过先声明一下,本人并非建筑承包商或者材料专家,只是验房师,所以对建筑承包商来讲,我所了解的关于材料和结构的问题只是皮毛,我只能就我所了解的知识尽量给出详尽的解答,有不完整的部分也请多多包涵,并咨询相关专业人士。

    先说一下混凝土和钢筋混凝土的区别,很简单,钢筋混凝土更结实。混凝土的成分主要是水泥,再加上一些乱七八糟的东西,凝固了以后可以承受很大的力。凝固以后的混凝土可以看做是一个密度均匀的整体,比如说普通的house地基,7英尺高,10英寸厚的混凝土,对于垂直方向的7英尺就要比水平方向的10英寸能承受大的多的力,而当水平方向的10英寸不足够支撑周围泥土的推力的时候,就需要钢筋加固,来让整个混凝土墙体能承受更大的力,一般情况下,钢筋只需要加在一侧就可以了。

    而钢筋混凝土结构和木结构的区别,我们从几个方面来说。钢筋混凝土结构大多用在多于4层的建筑上,木结构大多用于3层以下的建筑。这只是个建筑方式的问题,因为3层以上的房子,木结构很难完美的支撑整个房屋结构,所以大多选择混凝土的方式。而大多高层建筑的混凝土部分是用来做地基、地面、房梁和支撑post,墙体结构包括外墙和房间之间、每户之间的隔断同样是木结构。

    在结构质量上来说,本地有非常明确的建筑法规,对于结构要承受的雨雪重量,抗震性能,防火性能等等都有严格的要求,所以就结构质量上,我个人感觉两者没什么差别,当然了,施工质量还是会有差别的。

    在使用上,木结构有木结构的问题,混凝土有混凝土的问题。木结构可能出现潮湿腐烂,受白蚁影响,可燃;混凝土会出现裂缝,同样会被老鼠咬穿,虽然不可燃,但里面的钢筋在火灾中会很快失去其支撑作用,参照911里面那俩楼,而就火灾来讲,木结构反而是在火中保持结构时间最长的。

    在隔音效果上,混凝土在层与层之间的隔音要比木结构的房屋好,原因就是一般木结构的房子在层与层之间只有一层木板外加地板或者地毯,再加天花板,有的会在层与层之间再加保温层,再怎么样,也不会比10几英寸厚的混凝土隔音效果好,当然,只是对一般情况来说,而且隔音不光跟材料厚度有关,跟很多其他因素也有关系。而且隔音这个问题也是可以通过装修升级来改善的。这是楼上楼下,对隔壁来说,因为大家都是木结构,就没有差别了。

    就施工难度来说,如果您要做的装修需要对混凝土部分做动作,或者是在混凝土地面上做改动,不论从难度和价格来讲,都要比木结构的高。

    说到这里,就我了解的知识来看,使用起来,两者并没有太大的区别,无非就是建筑方式不同而已。也很难说哪一种更好,只能说因人而异,要看您在选择房屋的时候比较注重的是哪些方面,从而选择哪种结构的condo。

    最后说一句,在之前有讲过这个东西,所谓砖木结构的砖并不起结构支撑作用,只是用来抵抗外部环境的侵扰,而且比木头能抵抗的时间更长而已。

    希望能对bluetulip和其他有同样疑惑的朋友有所帮助。

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  24. #24
    bluetulip is offline 注册用户 | Join Date: Jun 2005 | Posts: 136
    谢谢陈先生的解答。

  25. #25
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    房屋移动和地基裂缝(一)

    之前简单介绍过房屋结构的基础,这里简单介绍一下房屋的移动和地基裂缝的类型,形成的原因和一些解决方案。

    地基的建筑大体是由两部分组成,基脚(footing)和地基(foundation wall),footing的作用是支撑地基并阻止地基下陷,地基的作用是支撑其上的所有动静负载。基脚一般是两到三倍地基的宽度(16-24英寸),6-16英寸厚度,相当于减少地基对于下面土地的压强。所以当footing严重损坏的时候,整个房屋都会移动,而必然形成严重的问题,且修起来会非常的昂贵。

    房屋移动可以分为三种类型:
    1. uniform settlement,平均下陷,房屋整体非常平整的下陷,一般不会有裂痕。
    Name:  uniform settlement.JPG
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    2. tipping settlement,整体倾斜,一般也不会有裂痕。
    Name:  tipping settlement.JPG
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    3. differential settlement,部分移动,会出现裂痕。

    Name:  differential settlement.JPG
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    不论哪种移动,都是很严重的问题,其中以第三种最为严重。而前两种因为没有明显裂痕,所以在验房中不那么容易发现,这就需要验房师对结构移动的问题有明确的概念和细致的观察。而differential settlement迹象比较明显,就是外墙的阶梯形裂缝。这种裂缝,不论大小,都说明了房屋发生了部分偏移,属于结构问题,而裂缝越大,延伸的越长,裂缝数量越多,也就说明了问题越严重。往往需要专业的建筑公司进行评估和修缮,费用上也是非常的昂贵。

    造成房屋移动的原因可以有很多,比如之前说过的,土壤问题,或是地下水流,或是基脚过小,基脚损坏等等。

    地基裂缝有些时候就相对不那么严重,一般我们的标准是说2毫米以下的裂缝,只需要自己用密封水泥的材料封堵,然后每年观察此裂缝是否有恶化就可以,如果有恶化一般说明地基还在继续移动中,就需要请专业的地基公司进行处理。而地基一般在水泥凝固的时候大多出现一些细小的收缩裂缝,并非结构问题。所以我个人的验房经历中几乎没遇到过没裂缝的地基。

    下一帖我会详细说说相对比较严重的地基裂缝。

  26. #26
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    房屋移动和地基裂缝(二)

    大部分地基都会出现裂缝,有的地基可能会弯曲、碎裂或者移动。裂缝可以是水泥收缩引起的,也可能是地基移动或者横向推力引起的。弯曲通常是由横向推力引起。碎裂一般是由于地基材料的质量较差。一个专业的验屋师应该能根据现场情况分析出准确的原因,并在必要的情况下建议专业的地基公司来做进一步评估。

    说一下什么叫横向推力,我们做地基的时候先在地上挖一个洞,这个洞就是房屋的大小,然后把地基做好,最后把土填回去紧贴地基外侧。这样地基就相当于嵌在土里,而紧贴地基这部分的土可能由于含水量过大,冬天结冰,对地基产生很大的推力,这个就是横向推力。所以这也是我们在验屋的时候反复强调房屋周围排水要足够的一个重要原因。

    横向推力会引起地基弯曲,并产生水平方向的裂缝,而此裂缝一般到墙角部分会转变成垂直方向的裂缝。这是很严重的一种情况。根据情况,处理起来未必复杂,但一定是很昂贵。



    另一种情况是地基弯曲,并产生垂直方向的连续裂缝,这种一般出现在比较矮的地基墙,比如在crawl space里,也是由于横向推力引起的。

    维修的方法大致是打补丁,用钢板封堵裂缝,另外再对弯曲的地基墙做牵引,慢慢使其归位并阻止进一步移动。

    地基裂缝或者弯曲或者碎裂,不光是重大的结构问题,也会引发渗水问题,从而带来一系列恶劣后果。但是也不必过分恐慌,即使是重大的地基裂缝或者弯曲,绝大多数也不会在短期内造成房屋倒塌。但是会对居住以及整体房屋产生一定的影响,而且我们都会建议立即进行维修或者专业评估。

    之后我们会说一说其他的关于结构方面的小知识和会出现的问题。

    祝大家圣诞快乐

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  27. #27
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106
    非常感谢一位专业人士的纠正指导。前几日接到一位专业朋友的电话,对于此贴的某些概念提出了疑问和纠正建议,在这里解释一下。文章中所有提到的“地基”都是指房屋的地下基础墙,属于房屋的一部分,而不是整个房屋下面的大地。

    非常感谢,也欢迎其他朋友随时纠正指导

  28. #28
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106

    木结构的常见问题

    在验屋过程中可见的木结构部分主要是每一层的地板支撑和屋顶结构,屋顶结构前面简单说过,这里主要讲一下每层的地面木结构常见的问题,也就是从下面一层看到的天花板。

    以最常见的beam+joist(房梁+托梁)结构来说,大致会出现以下问题:
    虫害(主要是白蚁),木头腐烂,弯曲,开裂,和人为的物理损伤。偶尔可见水火侵蚀的迹象。

    虫害不用多说,白蚁会咬穿木头,然后住在里面,然后您的木头就会大大的丧失支撑能力。教大家如何辨别有没有被白蚁咬过,白蚁咬过住过的木头会发现很多直径半毫米左右的小孔,此孔非常的光滑,且以斜角伸向木头中心。虫害要请专业的杀虫公司来处理。

    木头腐烂一般是长时间的潮湿导致,如果只有很少的部分腐烂或者只有很少的几根joist有腐烂迹象,可以用一根新的joist紧贴着这根固定在一起,同时最重要的是要解决潮湿的问题。

    弯曲开裂大多属于物理损伤,可能由于年代久远又缺乏必要的维护维修导致,也可能是由于某一任业主很大的增加了动负载(比如家里超多实木家具、钢琴之类的)导致。第二个原因相对比较常见,见过有一些百年老房,那时候的建筑标准跟现在不同,有的甚至只用2×4的木头做托梁(现在大多是2×8以上),这种结构对于现代生活来说就显得很不足了,当搬进去大洗衣机,大冰箱,大钢琴什么的,就会容易导致托梁的弯曲开裂,是非常危险的事情。同样,如果是很小的部分开裂,可以加一段木头固定,如果侧向弯曲可以在两个托梁之间加十字支撑来解决,垂直方向弯曲的话,一般至少要多加垂直支撑post。

    人为物理损伤一般是指在托梁上挖槽、挖洞等等,因为很多时候我们的水管、电线等等都是从托梁中间穿过的。挖槽、挖洞其实都可以,但是要遵循一定的标准,挖的太大会极大的降低木头的支撑能力。一般我们有个安全值:
    挖槽(notch)的话,只能打在托梁上端,槽深不能大于1/6的托梁深(如果是2×6的木头,最大槽深就是1英寸),且槽不能打在托梁的中间段长度为1/3总长的范围内。
    挖洞的话,要离托梁上下两端至少2英寸,洞口直径最大为1/4的托梁深度。
    遵循这个标准,在加拿大就算是符合最低的安全标准了,所以各位要在托梁上打洞挖槽的朋友,要小心操作。

    水火侵蚀,相对非常的少见,迹象也很容易辨认,尤其是火,如果屋内有过小型火灾,木头必然会变黑,同样的,会很大程度减少木头的强度,应该及时更换或者维修。


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  29. #29
    kstringing is offline 注册用户 | Join Date: Apr 2006 | Location: VERDUN | Posts: 230

    请教陈先生,

    请教陈先生,
    南岸一个50年老房子,最近装修过,地下室未完成,地面横向有裂缝,机会与地板等长,主缝约略2,3毫米宽吧,略有拱起似乎有打磨痕迹,另外, 墙面有一长裂缝,这个就修复了,打了钉,灌了胶水。 整个地下室还比较干燥,没有什么霉菌痕迹。 随手画了个图,大致如此。
    中介说没大问题, 老房子都这样。 请教这个有什么问题呢。Name:  basement.jpg
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  30. #30
    陈一新 is offline 注册用户 | Join Date: Jul 2011 | Posts: 106
    Quote Originally Posted by kstringing View Post
    请教陈先生,
    南岸一个50年老房子,最近装修过,地下室未完成,地面横向有裂缝,机会与地板等长,主缝约略2,3毫米宽吧,略有拱起似乎有打磨痕迹,另外, 墙面有一长裂缝,这个就修复了,打了钉,灌了胶水。 整个地下室还比较干燥,没有什么霉菌痕迹。 随手画了个图,大致如此。
    中介说没大问题, 老房子都这样。 请教这个有什么问题呢。Attachment 432584
    实在抱歉,这段时间有些私事,才看到您的问题,抱歉耽误了回答。下次可以直接给我打电话咨询,更直接一些。

    南岸地面如果有拱起,很大的可能性是黄铁矿(Pyrite),南岸的房子是要求必须有黄铁矿测试的。如果结果在25以下,基本算是可以不错的。地基墙裂缝如果修补过了,又没有继续变坏,那应该是不会有太大问题。

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