人民币汇率已经11连跌中国楼市何去何从？

发布时间: 2018-6-29 10:49| 查看: 2619| 评论: 1|来自: 小白读财经

　2018年注定不平静。

　　近日，人民币兑美元汇率连续走低。离岸人民币连跌11天，跌破6.65的关口，创2017年12月以来的新低。

　　

　　而这次，我们看到连续11连跌后，今天做出了个小幅修整，市场普遍预测，破7是大概率事件。

　　上次是因为央行干预，使汇率稳定下来。如果这次央行不出面干预，预计还会继续在贬值的道路上一骑绝尘。

　　而上次逼近7关口，还是在2016年底，最高贬值到6.98。

　　

　　当时，依靠外汇储备托底，加上限制资本外流，以及涨价去库存政策的狂飙突进，汇率与房价暂时都安保无虞。

　　然而，风水轮流转，人民币再次陷入鱼与熊掌不可兼得的境地。

　　这一次到底是保汇率还是保房价？还能再度实现汇率与房价皆赢的格局吗？

　　一

　　究竟是何原因让人民币汇率一路走低？我觉得有三个方面。

　　1，中美利率走平。

　　从2015年底开始，美联储退出QE政策，到现在经过6次加息，已经达到2%。

　　

　　而中国从2015年到现在货币不断宽松，经过5次降息，1年期定期存款利率由2.5%降到现在的1.5%。

　　而从今年1月份，我们就开启了四次宽松。

　　从1月25日的面向普惠金融的定向降准，到4月25日的定向降准置换MLF，再到6月1日的扩大MLF抵押品范围，再到6月24日的面向中小企业的定向降准。

　　也就是说，虽然我国现在一年期定期存款普遍上浮30%-50%，但经过测算，中美之间利差已经不复存在。

　　金融周期完全背离，中美之间的利差不断收缩，资金用脚投票，不断外流。人民币汇率面临持续贬值的压力。

　　2，中国经济基本面不佳。

　　前段时间我们曾经讲过5月份的数据很难看，不知道还有人记得不。

　　不过不要紧，再重复一遍。

　　5月社会消费品零售总额同比8.5%，创下了2003年5月以来的最低水平。

　　

　　固定资产投资增速，前值7%，但增速只有6.1%。

　　

　　社会融资规模，暴跌50%，5月份仅有4月的一半。

　　

　　无论是消费品还是固定资产增速，或者是社会融资贷款总额，都出现了暴跌。这也就预示着经济面很不好。

　　经济面不好看，汇率贬值是一定的。

　　为什么美元一直很强势？

　　除了美联储加息之外，美国的经济增长也很强劲，特朗普说美国2018年GDP可以达到20万亿美元，GDP名义增速在3%是铁板钉钉的事情。

　　所以美元表现一直很强势，此消彼长，人民币就弱势，贬值就理所当然了。

　　3，贸易战影响。

　　过去十多年，强大的贸易顺差，是维系人民币汇率长期坚挺的根本所在。

　　然而，贸易顺差正在扭转，今年前5个月贸易顺差比去年少了300多亿。

　　未来随着贸易争端的常态化，贸易顺差还会进一步收缩，人民币汇率必然承压。

　　二

　　上文我们了解到了汇率贬值的因素，那么跟房价有什么关系？保房价和保汇率为什么只能二选一？

　　想要支撑房价上涨，就必须有一个宽松的货币和信贷环境。而要保住汇率，人民币就不能放太多的水，一旦纸币印刷过多，汇率是一定要承压的。

　　房价泡沫过大，会有套利和资本流出风险。

　　我们试着想一下：北京的房子13万1平，折合美元2万美金1平，如果说在类似的地段内，纽约可以买到2万美金一平的房子，势必会有很多人卖掉国内资产而换取国外资产的冲动。

　　在上世纪90年代出现过日本可以买下全世界的玩笑，那么如果再次出现卖掉北上深可以买下半个美国的话，就意味着资产泡沫超级膨胀，人民币汇率靠什么维持？

　　我们知道，中美利差缩小，资本外流。2008年以来为中国楼市贡献力量的国际游资如果突然回流，那么在汇率贬值的情况下，房地产崩盘也是在所难免的。

　　所以说，要想维持汇率稳定，就不能印制过多货币。

　　而在外资游走的情况下，又不得不继续实行宽松的政策来维持资产泡沫。

　　换句话说，保房价就要宽松货币环境，保汇率就得跟随加息，两者不可兼得。

　　这个难题，不是问答题，而是选择题。

　　三

　　但有人说，上次面临破7的危机，不是汇率稳住了，房地产又涨了吗？

　　上次保汇率和保房价都胜利了，这次为什么不能？因为当时央行有4万亿外汇储备，而现在没有了。

　　一方面，出动外汇储备稳定汇率。

　　20多年的贸易顺差，为中国积累了天量的外汇储备，这些外汇储备就是稳定汇率的基本盘，更是危急关头自救的神器。

　　2014年，我国外汇储备曾经达到4万亿美元的高度，然后两年过去，到现在仅剩3万亿美元，实际消失的超过1万亿。

　　

　　另一方面，直接限制资本外流和对外投资。

　　做外贸的同行应该清楚，最近两年千方百计的堵死资本外流的口子，就连个人换汇也要提前预约，每次额度不能超过5000美金，还要写明用途。

　　那企业的更不用讲了，为什么当初安邦、海航、万达突然蔫了？还是与外储有关，你们赚了钱，跑到外国买买买，买的都是啥，又是酒店又是影城的。要是并购几个高端制造业，国家绝对支持的。

　　通过央行的非市场化手段，稳定住了汇率，后来实行货币宽松，拉升了一波房价。这波危机，就是这么度过的。

　　如果说，这次央行能容忍外储从3万亿降到2万亿的结果，相信还会这么做。

　　四

　　那么我们应该走哪条路？选A还是选B呢？

　　在揭晓答案之前，不妨先看看历史。看看俄罗斯和日本是怎么度过的。

　　日本模式是保汇率，股市暴跌房价暴跌。

　　1985年9月，美国和日本等国家签订广场协议，决定通过日元升值来解决日本对美国的贸易顺差问题。

　　从数据来看，日元兑美元从1985到1987年大约升值了将近一倍，从1美元兑换240日元升值到1美元兑换120日元附近。

　　

　　与此同时，日本央行也加大基础货币投放来缓解日元升值压力，1985年后基础货币增速基本保持在10%以上。

　　所造成的结果是房价的大幅飙升。

　　

　　更危险的是，日本银行业投资了大量的股票和地产类贷款，金融体系对资产价格的敏感度在提升，金融危机在酝酿。

　　最终，日本央行实施了快速紧缩的货币政策，刺破泡沫，保汇率而弃房价。

　　这让日本经济付出了惨痛的代价，不仅股市、房市暴跌，而且资产价格崩盘引发银行坏账，经济进入资产负债表衰退。

　　比如日经225股票指数从1989年底的高点38957暴跌64%，跌到1992年8月的14194，但是日元汇率基本保持平稳，1990年后日元兑美元甚至继续保持升值的态势。

　　俄罗斯模式是保房价，汇率暴跌资金外流。

　　众所周知，石油是俄罗斯经济的支柱产业。石油及石油制品出口占俄罗斯出口总额的48%，而出口占俄罗斯GDP的27%左右。

　　

　　2014年原油价格暴跌引发卢布贬值压力，资金大幅外流。为应对资金外流，俄罗斯央行不断上调基准利率，但紧缩的货币政策无疑对房地产市场不利。

　　从经济基本面来说，要想拯救油价暴跌引发的经济衰退，必须采取适度宽松的政策。

　　但从汇率层面来说，要想维持卢布坚挺，就必须采取紧缩的货币政策，但利率的抬升很可能使得房地产市场出现大幅调整。

　　最终，俄罗斯央行于2014年11月10日宣布允许卢布自由浮动，相当于俄罗斯选择了通过货币贬值来释放压力的政策。

　　然后，卢布兑美元暴跌33%。

　　

　　但也换来了俄罗斯房地产的企稳回升。一直到现在，莫斯科房价还是稳中有升。

　　五

　　那么，回顾日本保汇率模式和俄罗斯保房价模式，对我们有哪些启示呢？

　　一是里子比面子重要。

　　保汇率和保房价，无非是面子和里子的问题。保汇率的话，在国际市场赢得了面子；保房价的话，对内需来说保住了里子。

　　在贸易争端不断加剧的国际环境下，面子已经不太值钱，所以保房价的意义要明显高于保汇率。

　　二是保汇率的负面影响是经济崩盘，保房价的负面影响是通胀走高。

　　保汇率的话，紧缩政策最终会刺破资产价格泡沫，那么后续引发的经济衰退就很恐怖，可能需要长达数十年的时间来恢复元气。

　　保房价对经济的负面影响较小，影响是通胀会走高，因为货币贬值后进口商品更贵了。

　　三是大幅贬值对普通居民影响较小。

　　汇率大幅贬值，对产业来说，依赖进口原材料的行业受损，但依赖出口的行业受益。因为货币贬值，更有利于出口。

　　对居民来说，顶多每年一次的出国旅游需要积攒更多的人民币。

　　如果是房价出现暴跌，那对普通人会有非常大的影响，甚至有房贷的人会选择违约。

　　六

　　说到这里，已经不言自喻了。

　　很可能是先保一下汇率，保不住了就放弃汇率保房价。